Gelselaar, Dorp 2010

8.3.1 Algemeen

Er zijn drie punten die vaak genoemd worden. Het punt planschade is als extra info aan het verhaal toegevoegd. Bij de individuele beoordeling wordt verwezen naar die algemene punten. De algemene punten zijn:

• Ontwikkelingsvisie.
• Waarom wordt De Heuver als bouwlocatie ontwikkeld.
• Waarom is Teeuwland 2 niet ingevuld als woonlocatie conform de Ontwikkelingsvisie.
• Planschade.

Ontwikkelingsvisie (2001)

De Ontwikkelingsvisie is door de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Borculo in 2001 vastgesteld. Het stuk bevat de hoofdlijnen voor de ontwikkeling van Gelselaar, zoals op dat moment voorzien. De actualiteitswaarde van een Ontwikkelingsvisie is beperkt. Dit speelt zeker gelet op de ontwikkelingen in de bevolkingssamenstelling (krimp). De Ontwikkelingsvisie gaat echter nog uit van groei in de eerste jaren, hoewel daarin wordt al voorzien dat er krimp zal optreden voor de gemeente Borculo. Verder wijst de Ontwikkelingsvisie vier te ontwikkelen/herbestemmen locaties aan, maar bepaalt geen volgorde. Bij die vier locaties behoren ook Teeuwland II en De Heuver. De Ontwikkelingsvisie bevat ook thema's voor een uitvoeringsprogramma. Sinds 2001 is daar veel van uitgevoerd of staat uitvoering nog te gebeuren.

Diverse indieners van zienswijzen en personen op de inloopavond van 17 juni 2010 menen, dat Teeuwland II volgens de Ontwikkelingsvisie voorrang heeft boven De Heuver. Dit is een onjuiste veronderstelling.

De Heuver

Het plangebied De Heuver ligt buiten het bestemmingsplan Gelselaar Dorp. Formeel zijn zienswijzen/reacties over De Heuver niet relevant (niet-ontvankelijk). In het ontwerp- / vaststellingstraject moeten wij de raad voorstellen die opmerkingen niet ontvankelijk te verklaren. Reden daarvoor is, dat indieners van zienswijzen tegen De Heuver en Teeuwland II doorgaans niet als belanghebbenden kunnen worden aangemerkt.
In deze voorontwerpfase willen wij toch iets over De Heuver zeggen.

In de Ontwikkelingsvisie wordt gesproken over de locatie van de boerderij Heinemans. Hierbij gaat het om de uitplaatsing en het herbestemmen van de boerderij (pagina 53 van de Ontwikkelingsvisie). Deze herbestemming wordt gedaan door de gemeente. In de toenmalige gemeente Borculo is ervoor gekozen om de locatie De Heuver te ontwikkelen vóór Teeuwland II. Daartoe zijn overeenkomsten gesloten in verband met bedrijfsverplaatsing. Die ontwikkeling is niet in strijd met de dorpsbelangen of de Ontwikkelingsvisie. In de Ontwikkelingsvisie is De Heuver aangewezen als herbestemminglocatie. Het is al jaren duidelijk en bekend, dat er op deze locatie woningen (zullen) komen. De keuze voor de locatie heeft andere ontwikkelingen nabij mogelijk gemaakt: "Krebbers", slooppand "Zieverink" en woningbouw aan de Schoolstraat.

In de plannen voor "De Heuver" wordt wel degelijk rekening gehouden met de waardevolle cultuurhistorische identiteit van het agrarisch krans-esdorp.

De woningen ten zuidwesten van de Dorpsstraat en de ontwikkeling van de locatie Heinemans hebben duidelijke ruimtelijke relaties met elkaar. Zij vormen samen De Heuver. De Heuver is een ontwikkellocatie. Wij zien dit gebied, dat door de Dorpsstraat wordt afgescheiden van de rest van Gelselaar, als een totale ruimtelijke eenheid met Gelselaar Dorp. Echter de ontwikkeling voor De Heuver is nog niet zover gevorderd dat deze al in een bestemmingsplan kan worden vervat. Het is daarom ongewenst om De Heuver in het bestemmingsplan Gelselaar, Dorp op te nemen. Om onnodige vertraging in het bestemmingsplan Gelselaar, Dorp te voorkomen is ervoor gekozen om dit plan al wel in procedure te brengen.
Het bestemmingsplan voor De Heuver krijgt qua beeldkwaliteit dezelfde uitgangspunten als het bestemmingsplan Gelselaar, Dorp. Het inrichtingsplan voor De Heuver is nog niet klaar. Invulling van de bestemming "wonen" is nog niet duidelijk. Zodra een plan klaar is wordt een planologische procedure gevolgd.

Het plan De Heuver vormt te zijner tijd één geheel met de rest van de kern Gelselaar. Dat is geen reden om die plannen nu als één geheel in procedure te brengen. Integendeel, ook gezien de aard van de plannen (conserverend tegenover ontwikkellocatie) pleit alles er voor om ze gescheiden in procedure te nemen.

De Heuver heeft voor de gemeente financiële gevolgen in negatieve zin. In het plan De Heuver wordt daarop ingegaan. In ruil daarvoor vindt een kwaliteitsverbetering plaats in de vorm van het saneren van een intensieve veehouderij.

Investering weegt op tegen kwaliteitsverbetering. Door die sanering ontstaan er meer bouwmogelijkheden in Gelselaar en dus ontwikkelingskansen. Bij de ontwikkeling van dit gebied is dus een groot maatschappelijk belang gediend. Dit sluit aan bij de doelstellingen van de Ontwikkelingsvisie:

• bescherming en behoud van waardevolle cultuurhistorische karakteristieken van de kern in zijn omgeving;
• ontwikkeling en vernieuwing van het dorp met het oog op de toekomstige leefbaarheid van Gelselaar.

In dit opzicht hebben de indieners van zienswijzen en de gemeente Berkelland dezelfde doelen voor ogen.

Woningbouw in De Heuver is mogelijk door de inwerkingtreding van de geurverordening op 1 juli 2009. In het plan De Heuver wordt daarop ingegaan.

Teeuwland II

De locatie Teeuwland II, wordt in de Ontwikkelingsvisie genoemd als mogelijke uitbreidingslocatie. Op deze locatie is nu het bedrijf van de heer Mensink, Van Bevervoordestraat 18-20 gevestigd. De locatie is in de visie niet aangegeven als eerste ontwikkellocatie. Daartoe is De Heuver gekozen. Gelet op de huidige bevolkingsontwikkeling (krimp) in de Achterhoek is het ongewenst om in Gelselaar twee locaties tegelijk te bebouwen. Ook de Ontwikkelingsvisie heeft ten tijde van deze visie (11 september 2001) al rekening gehouden met een bevolkingsafname in Borculo ten opzichte van groei in Gelderland. Hierin staat letterlijk op pagina 23:

"De bevolking van zowel de gemeente Borculo als het dorp Gelselaar is gegroeid sinds 1993. Het toekomstperspectief voor de gemeente Borculo wijkt echter af van het provinciale beeld. Waar voor de gemeente Borculo wordt gerekend met een bevolkingsafname van 3% in 2020 neemt het inwoneraantal van Gelderland met 10% toe (provincie Gelderland)."

Inmiddels is ook de voorspelde groei voor Gelderland omgeslagen in krimp. Hiermee rekening houdend is het niet wenselijk nu ook de locatie Teeuwland II als woningbouwlocatie in het bestemmingsplan aan te wijzen. Het is niet te verwachten, dat er binnen de planperiode van 10 jaar voor het bestemmingsplan Gelselaar, Dorp behoefte bestaat aan woningbouw op deze plek. Zolang die zekerheid niet bestaat wordt de locatie niet voor woningbouw bestemd. Het ligt voor de hand om als De Heuver is voltooid Teeuwland II aan te wijzen als bouwlocatie, zodra daaraan behoefte bestaat. In de ontwerpstructuurvisie is Teeuwland II aangewezen als zoekzone voor wonen. De Ontwikkelingsvisie geeft duidelijk aan dat dit een goede locatie is. De gemeente is zich daar van bewust. Als tegen de verwachting in behoefte ontstaat Teeuwland II als bouwlocatie te ontwikkelen kan hiervoor op dat moment een bestemmingsplanherziening worden gevolgd. De gemeente Berkelland heeft hierover steeds een helder beleid gevoerd en dat ook naar buiten uitgedragen, waaronder naar het betreffende bedrijf.

Planschade

Meerdere indieners hebben aangegeven bang te zijn voor waardedaling van hun onroerend goed door de komst van dit bestemmingsplan. Als u van mening bent dat dit ook voor u geldt, dan kunt u een verzoek indienen voor Tegemoetkoming in Schade (voorheen planschade). De waardedaling moet direct te wijten zijn aan dit bestemmingsplan. Het verzoek kan tot 5 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan "Gelselaar, Dorp" worden ingediend. Verder geldt er met de invoering van de Wet ruimtelijke ordening een maatschappelijk risico van 2%. Dit betekent dat uw onroerend goed met meer dan 2% moet zijn gedaald door de komst van het bestemmingsplan. Is dit minder dan 2% dan is er geen sprake van planschade. De leges voor het indienen van een verzoek zijn € 300,-.

8.3.2 Individueel

Indiener 1

Samenvatting zienswijze/reactie

Indieners maken uitdrukkelijk bezwaar tegen het voorontwerpbestemmingsplan Gelselaar Dorp. Er bestaat bij de betrokken inwoners onvoldoende draagvlak voor de voorgenomen plannen. Ze willen conform de vastgestelde Ontwikkelingsvisie dat uitbreidingslocatie Teeuwland aan de noordzijde van het dorp opgenomen wordt in het nieuwe bestemmingsplan. Het aangekondigde aparte uitbreidingsplan "De Heuver" wordt bij voorbaat afgewezen. Dat plan is in strijd met de dorpsbelangen en betekent een devaluatie van de nog aanwezige cultuurhistorische identiteit. "De Heuver" is strijdig met de Ontwikkelingsvisie. Fouten van het gemeentebestuur van de voormalige gemeente Borculo (met steun van Gelselaars Belang) om zo snel mogelijk woningbouw te realiseren hebben tot langdurige vertragingen en bezwaren geleid met alle (financiële) gevolgen van dien. Dit mag geen reden zijn om de financiële gevolgen te verhalen ten koste van een acceptabele en gerechtvaardigde dorpsontwikkeling.

Beoordeling zienswijze/reactie

Verwezen wordt naar de algemene aspecten. De zienswijze is ongegrond.

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: nee

Indiener 2

Samenvatting zienswijze/reactie

Indiener heeft bezwaar tegen de bestemming van Viskerdijk 10. De bestemming moet worden gewijzigd conform de stukken van maart 2010 met brief van de gemeente van 2 februari 2007. Indiener wil medewerking voor de herinrichting en gebruik van het terrein Viskerdijk 10 naar woon-werkplek met zorg, bestemd als 'maatschappelijke doeleinden' en detailhandel.

Beoordeling zienswijze/reactie

Deze zienswijze is samengevoegd met de zienswijzen van indieners 18 en 19. De beoordeling vindt dan ook hoofdzakelijk plaats onder "indiener 18".

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: ja, voor wonen-zorgwoning.

Indiener 3

Samenvatting zienswijze/reactie

Zienswijze richt zich op vastgestelde grenzen van het bestemmingsplan bij het perceel van indiener. Met het oog op de bouw van een schuur op een andere plek (mogelijk achter Diepenheimseweg 24) en behoud van het vrije uitzicht willen indieners de grens 'kern/buitengebied', als weergegeven op Verbeelding 2, verder naar achteren (ver)leggen en hiermee de bestemming "wonen" vergroten.

Beoordeling zienswijze/reactie

Het gebiedje, dat indieners bedoelen heeft in het bestemmingsplan Gelselaar 1978 de bestemming van "agrarisch gebied van landschappelijke waarde". De grenzen van de woonbestemming zijn in Gelselaar Dorp waar mogelijk bepaald op basis van de geldende bestemming en kadastrale grenzen. Dat geldt ook voor de Diepenheimseweg 24 en 26. Zo is een goede afronding aan de oostzijde ontstaan. De kadastrale perceelsgrens van indieners daarnaast is niet doorgetrokken, omdat dan een onevenredig groot bestemmingsvlak "wonen" ontstaat. Dat is een onlogische begrenzing van Gelselaar Dorp. De bestemmingsvlakken in Gelselaar Dorp zijn hier 40 meter diep vanaf de weg. Dit is ruim voldoende voor de realisatie van bijgebouwen op het erf. In een bestemmingsvlak met een dergelijke diepte is het goed mogelijk een bijgebouw van 100 m2 (gebaseerd op de regels van het voorontwerpbestemmingsplan Gelselaar, Dorp) te realiseren. Verder wordt in de kern Gelselaar gestreefd naar clustering en verdichting. Voorts heeft niemand in Nederland recht op blijvend vrij uitzicht. De bereikbaarheid van het weiland is een privaatrechtelijke zaak, die privaatrechtelijk moet worden opgelost. Het publiekrechtelijke bestemmingsplan is daarvoor geen instrument.

De zienswijze is ongegrond.

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: nee

Indiener 4

Samenvatting zienswijze/reactie

• 1. Het perceel van indiener krijgt een agrarische bestemming. Dit komt al meer dan 10 jaar niet overeen met het feitelijk gebruik. Indiener wil, dat de agrarische bestemming positief wordt bestemd als bedrijfsterrein conform bestaand gebruik.
• 2. Indiener verwijst naar de jarenlange onderhandelingen over de gewenste bedrijfsverplaatsing die niet is doorgezet.
• 3. Indiener is van mening dat De Heuver bewust buiten het bestemmingsplan is gehouden. In een integraal plan voor het dorp moet ook De Heuver worden opgenomen. De Heuver is een uitbreidingslocatie en Teeuwland 2 is een inbreidingslocatie. Inbreiding gaat voor uitbreiding. Indiener kan niet de woningbouw, die van oudsher was voorzien op Teeuwland II afwegen tegen de nieuwbouwplannen op De Heuver, omdat De Heuver buiten het bestemmingsplan is gelaten.
• 4. Indiener stelt, dat in het Streekplan en de ontwerpstructuurvisie Berkelland 2025 zijn perceel is aangemerkt als zoekzone voor wonen. Daarom moet aan zijn perceel een woonbestemming worden toegekend.
• 5. Indiener stelt, dat het voormalige bedrijfsterrein Viskerdijk 10 is voorzien van een woningbouwbestemming. Dat is in strijd met de Ontwikkelingsvisie Gelselaar (Belvoir).
• 6. Indiener meent dat De Heuver en Viskerdijk 10 het gevolg zijn van private afspraken. Daar is niets op tegen, mits dit niet ten koste gaat van woningbouw op Teeuwland 2. De afwegingen zijn onjuist en in strijd met het belang van indiener bij Teeuwland 2.
• 7. Indiener wil dat wordt voldaan aan de wettelijke eis om aan zijn perceel een positieve bestemming te geven als bedrijfsterrein met de mogelijkheid tot wijziging in woningbouw van 15 tot 20 woningen in aansluiting op en volgens het (beeld)plan Teeuwland.

Beoordeling zienswijze/reactie

• 1. De bestemming wordt gewijzigd in de bestemming "Bedrijf". Hiermee komt de bestemming overeen met het bosbouwbedrijf (categorie 3.1), dat zich nu op deze locatie bevindt. De bestemming komt strak om het huidige bedrijf te liggen. Dit is het gebied dat in het voorontwerpbestemmingsplan de bestemming "A-AB" heeft. Waarmee er dus geen uitbreidingsmogelijkheden komen. Daarnaast zal de schuur achterop het terrein die daar met een tijdelijke vrijstelling is gerealiseerd niet worden opgenomen in de bestemming. De tijdelijke vrijstelling is verlopen en de schuur moet dus worden weggehaald. Dit bestemmingsplan gaat de schuur niet legaliseren. Ingevolge de regels van het bestemmingsplan geldt dan dat bij wijziging van bedrijfsvorm dat er maximaal een bedrijf mag komen met categorie 2. Het huidige bedrijf valt dan onder het overgangsrecht.
• 2. De aard en de tijdsduur van de onderhandelingen zijn ruimtelijke niet relevant, maar zijn een privaatrechtelijk zaak. Op dit moment wordt er nog steeds door de indiener gezocht naar een andere locatie voor zijn bedrijf, waarbij ook de gemeente is betrokken.
• 3. Voor de ontwikkeling van De Heuver verwijzen wij naar de "algemene aspecten zienswijzen".
  Inbreidingslocaties zijn geheel omsloten door bebouwing. In tegenstelling tot wat indiener meent is ook Teeuwland II een uitbreidingslocaties. De afweging wanneer welke woningbouw waar komt is aan de gemeente;
• 4. In de ontwerpstructuurvisie Berkelland 2025 is Teeuwland II aangegeven als zoekzone voor wonen. Een structuurvisie geeft beleidsmatig en op hoofdlijnen aan welke functies gewenst zijn op welke locaties. Zo'n aanwijzing wil niet zeggen dat die functies ook daadwerkelijk daar gerealiseerd moeten worden. De aanwijzing is een verwachting of een mogelijkheid die in de structuurvisie wordt aangegeven omdat die plek geschikt wordt geacht voor het aangewezen doel. Als er in de planperiode van de structuurvisie (tot 2025) behoefte ontstaat om woningen te realiseren in Gelselaar, dan is beleidsmatig aangegeven dat de "locatie Teeuwland II" daarvoor geschikt is. Momenteel is die behoefte er niet. Wij verwachten dat deze behoefte ook niet ontstaat in de planperiode (10 jaar) van het bestemmingsplan. Voor zover bekend staat Teeuwland II niet in het streekplan 2005 als zoekzone voor wonen.
• 5. Het perceel Viskerdijk 10 ligt nu in het bestemmingsplan Buitengebied en is bestemd als "bedrijfsbebouwing II"= niet functioneel aan het buitengebied gebonden niet-agrarische bedrijven met bedrijfswoning. Dit perceel komt te liggen in het bestemmingsplan Gelselaar Dorp en behoudt daar de bestaande woonfunctie. Er is een bouwvlak voor één woning. Er is geen uitbreiding van woningbouw en dus geen strijd met de Ontwikkelingsvisie. Overigens gaat het bestemmingsplan Gelselaar Dorp boven de Ontwikkelingsvisie.
• 6. Zie algemene aspecten Heuver en Teeuwland II. De ontwikkeling bij De Heuver is niet in het belang van betrokkene, maar in dit verband kan deze zich niet op rechten beroepen. De ontwikkeling bij de Heuver is wel in het belang van Gelselaar.
• 7. Bij het maken van een bestemmingsplan wordt een gebiedsafweging gemaakt, waarbij het omliggende gebied wordt betrokken. Viskerdijk 10 en De Heuver liggen beide in het gebied dat als beschermd dorpsgezicht wordt aangewezen. Beide gebieden hebben een zeer duidelijke relatie met de kern Gelselaar. In het bestemmingsplan voor de Heuver wordt wel degelijk gekeken naar de omliggende gebieden en de daarbij behorende ontwikkelingen. Viskerdijk 10 is hier niet relevant, omdat geen uitbreiding van woningbouw plaatsvindt. Door de krimp waarmee de gemeente Berkelland te maken heeft is er in de komende planperiode geen behoefte aan 15 tot 20 woningen extra naast de woningen waarin de Heuver gaat voorzien. De krimp is geen nieuw verhaal. Ook in de Ontwikkelingsvisie Gelselaar wordt hierover al gesproken.

De zienswijze is deels gegrond, voor de bestemming van het terrein.

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: ja, in plaats van een agrarische bestemming krijgt een deel van het terrein een bedrijfsbestemming.

Indiener 5

Samenvatting zienswijze/reactie

Indiener stelt, dat de gemeente een dossier heeft over het perceel Diepenheimseweg / Pierinkdijk. Daarover zijn afspraken gemaakt met indiener (grondeigenaar) over woningbouwplannen. Die woningbouwplannen zouden in dit bestemmingsplan worden ingebracht. Er moet een voldoende bestemming worden gegeven aan de bedoelde terreinen waarbij het door Berkelland in gang gezette traject wordt afgerond. Indiener wil het perceel gewijzigd zien bij de vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan. Indiener vraagt zich af wanneer het ontwerpbestemmingsplan in procedure wordt gebracht.

Beoordeling zienswijze/reactie

Indiener heeft nadere informatie overlegd op 19 augustus 2010 in de vorm van een situatietekening van 1 april 2010. Dit is buiten de gestelde termijn van 12 augustus, die wij hem aangegeven om nadere informatie aan te leveren. Uit deze tekening blijkt niet dat er toezeggingen zijn van de gemeente om hieraan mee te werken. Tevens is de ingediende situatietekening afwijkend van eerder ingediende plannen. De gemeente blijft bij haar eerdere standpunt over deze locatie. Dit standpunt is met een brief aangegeven aan de indiener op 14 december 2007 en 16 maart 2010. Het plan de Heuver is de eerste ontwikkellocatie en de locatie Teeuwland 2 is daarna eventueel de volgende ontwikkellocatie. Daarbij in acht nemend dat Gelselaar in een krimp regio ligt komt deze locatie niet aanmerking voor de ontwikkeling van woningen.

De zienswijze is ongegrond.

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: nee

Indiener 6

Samenvatting zienswijze/reactie

Indiener wil een plan voor het hele dorp met behoud van het historisch karakter en aandacht voor wat nodig is in Gelselaar, namelijk goedkope huur- en/of koophuizen voor jongeren en ouderen. Teeuwland II kan voor nieuwbouw worden ingericht en De Heuver is goed voor appartementen. Gemeente moet niet denken aan terugverdienen van de investeringen, maar aan het oplossen van problemen en helpen van gemeenschappen.

Beoordeling zienswijze/reactie

De aanwijzing van Gelselaar tot Beschermd Dorpsgezicht waarborgt het behoud van het historisch karakter. Die aanwijzing wordt gebaseerd op de bestemmingsplannen die voor het Beschermd Dorpsgezicht gaan gelden. Hierbij worden de gebiedskenmerken in acht genomen. Het is nog niet duidelijk welke woningen in de Heuver komen. Soort en type zijn mede afhankelijk van de behoefte en de vraag van Gelselaar. De economische uitvoerbaarheid wordt te zijner tijd toegelicht in het bestemmingsplan De Heuver.

De zienswijze is ongegrond.

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: nee

Indiener 7

Samenvatting zienswijze/reactie

• 1. Het voorontwerpbestemmingsplan, door indiener 'Plan Wannink' genoemd, doet geheel afbreuk aan nominatie Gelselaar voor 'beschermd dorpsgezicht'. Een parkeerplaats met horecabestemming op het pand Wannink zijn onacceptabel.
• 2. Het voorgestelde parkeerterrein is onderdeel van het beeldbepalende karakter van het dorp en zadelt de omwonenden op met extra overlast.
• 3. Indiener zet vraagtekens bij de haalbaarheid van een theeschenkerij/ pannenkoekenhuis en wil de procedure voor die horecabestemming voor plan Wannink inzichtelijk krijgen. Voorts zit in de buurt nog een pannenkoekenhuis.
• 4. Indiener is als bewoner van een rijksmonument tegen dit voorontwerpplan.

Beoordeling zienswijze/reactie

• 1. In het uitvoeringsprogramma van de Ontwikkelingsvisie staat het plan Wannink (Van Bevervoordestraat 19) met parkeerplaatsen genoemd. De parkeerplaatsen zijn bestemd voor de theeschenkerij/pannenkoekenhuis in combinatie met kerk en sportveld. Dat is niet nieuw. De parkeerplaatsen zijn ook bestemd voor het eventueel te ontwikkelen dorpshuis. Als de ontwikkelingen voor het Dorpshuis plaatsvinden wordt het aantal parkeerplaatsen afgestemd op de mogelijkheden en behoeften daarvan. Als het dorpshuis er niet komt worden de parkeerplaatsen afgestemd op de theeschenkerij / pannenkoekenhuis en kerk. Dat zijn er minder. Overigens is nooit gesproken over aantallen.
• 2. De ontwikkelingen Van Bevervoordestraat 19 en of Dorpshuis moeten passen in de uitgangspunten van het Beschermd Dorpsgezicht. De theeschenkerij / pannenkoekenhuis kan worden gerealiseerd als een bestemmingsplanwijziging is gerealiseerd. Belanghebbenden kunnen in die procedure hun zienswijzen kenbaar maken. Bij die wijziging wordt een koppeling aan een horecacategorie opgenomen zoals genoemd in de bijlage van het plan Gelselaar Dorp. Het punt overlast is een vooronderstelling. Dit moet worden afgezet tegen de wijzigingsmogelijkheid naar wonen op dat perceel. In het kader van bestemmingsplanwijziging en de dan geldende milieuwetgeving kunnen hier zienswijzen worden ingediend. Een horecafunctie is naar onze mening goed voorstelbaar in relatie tot de toeristisch recreatieve mogelijkheden die Gelselaar meer en meer gaat bieden. Mits met mate en goed afgewogen zijn die kansen van belang voor het dorp.
• 3. Twijfel aan de haalbaarheid van het plan Van Bevervoordestraat 19 staat niet ter beoordeling van indieners van zienswijzen (derden). De gemeente moet de economische uitvoerbaarheid aantonen. Dit is een particulier initiatief. De particulier is ook verantwoordelijk voor de financiële haalbaarheid. Daarvóór bestond een wijzigingsmogelijkheid naar wonen op dat perceel. Die woningbouw is in het kader van de krimp ongewenst. Initiatiefnemer heeft in het verleden met de gemeente overeenkomsten gesloten om een theeschenkerij/ pannenkoekenhuis mogelijk te maken. Een bestemmingsplanwijziging komt in procedure op basis van goedgekeurde, concrete plannen (zie ook punt 2).
• 4. Deze opmerking is in dit kader niet relevant.

De zienswijze is ongegrond.

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: nee.

Indiener 8

Samenvatting zienswijze/reactie

• 1. Indieners maken bezwaar en uiten hun zorgen over plannen voor perceel Van Bevervoordestraat 19 in Gelselaar, waarvoor een 'wro-zone - wijzigingsbeleid I' wordt aangevraagd. Die wijziging biedt voor dit perceel mogelijkheden voor de aanleg van een theehuis / pannenkoekenhuis (horeca categorie 2) inclusief een zeer grote parkeerplaats. Een vergunning voor een theehuis / pannenkoekenhuis kan gemakkelijk worden omgezet in een vergunning voor andere horecavormen van dezelfde categorie. Ook levert het bezwaren op als waardedaling omliggende percelen, geluidoverlast etc. Indieners vinden dit ongewenst.
• 2. Indieners hebben bezwaren van overwegend milieutechnische aard tegen deze wijzigingsmogelijkheid.
• 3. Indieners stellen, dat vergelijkbare horecavoorzieningen al in de directe buurt bestaan en niet in het woongedeelte van een dorpskern behoren.
• 4. Indieners vragen zich af hoe zo'n omvangrijke wijziging in het bestemmingsplan zo minimaal in het voorontwerp aan bod komt. Zij zetten vraagtekens bij de hierin gevolgde procedure en vragen naar toekomstige rechten en procedures.

Beoordeling zienswijze/reactie

• 1. Zie reactie bij indiener 7. Bij omzetting naar andere horecavormen moet worden voldaan aan het bestemmingsplan, milieuwetgeving en aan de Drank - en Horecawet.
• 2. Deze punten zijn nu niet relevant. In het kader van de bestemmingsplanwijziging en milieuwetgeving komen ze aan de orde.
• 3. Horecavoorzieningen in de buurt zijn een economisch en geen ruimtelijk motief. Op grond daarvan wordt niet afgezien van vestiging hier. Dit initiatief past goed in de sfeer van een dorpskern en versterkt het Beschermd Dorpsgezicht.
• 4. Zie reactie indiener 7.

De zienswijze is ongegrond.

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: nee

Indiener 9 en 10

Samenvatting zienswijze/reactie

De zienswijzen van indieners 9 en 10 zijn gelijk. Indieners stellen, dat in het bestemmingsplan Gelselaar Dorp twee essentiële punten ontbreken.

• 1. Er wordt niet gesproken over een mogelijke nieuwbouwbestemming voor het perceel Mensink/ Teeuwland 2. In de Ontwikkelingsvisie Gelselaar 2001 is de locatie zo aangegeven.
• 2. In het bestemmingsplan wordt slechts zijdelings gesproken over het plan Heinemans/De Heuver. Dat plan betreft woningbouw binnen de dorpskern en is onlosmakelijk verbonden met het bestemmingsplan Gelselaar Dorp. Voor de kern moet gelijktijdig één plan tot stand komen.

Beoordeling zienswijze/reactie

Zie de algemene aspecten. De zienswijze is ongegrond.

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: nee.

Indiener 11,12 en 13

Samenvatting zienswijze/reactie

De zienswijzen van indieners 11, 12 en 13 zijn op de eerste 5 punten gelijk. Indiener 11 heeft een zesde punt toegevoegd, dat apart wordt benoemd

• 1. Indieners vinden de impact van het bestemmingsplan De Heuver op het voorontwerp Gelselaar Dorp dusdanig, dat het niet juist is dit plan gefaseerd in procedure te nemen met het bestemmingsplan Gelselaar Dorp. Belanghebbenden kunnen hierdoor niet overzien wat de consequenties van bestemmingsplan De Heuver op bestemmingsplan Gelselaar zijn en omgekeerd. Dat vinden indieners (procedureel) onjuist. Uitgangspunt van de 'visie op het dorp Gelselaar' was dat nieuwbouw plaatsvindt op Teeuwland 2. Dit is in het bestemmingsplan Gelselaar dorp nu niet meer als zodanig ingetekend. Dit vinden de indieners onjuist. Graag deze locatie alsnog de bestemming wonen geven.
• 2. De Ontwikkelingsvisie wijst Teeuwland 2 als bouwlocatie aan. Het is onjuist, dat die locatie niet als zodanig is ingetekend. Voorgesteld wordt dat te doen.
• 3. Indieners stellen, dat in het bestemmingsplan een aantal al eerder als 'wonen' bestemde percelen nu niet is meegenomen. Het betreft het gedeelte dat ten zuidwesten van de Dorpsstraat ligt en de bestemming 'wonen' heeft. Samen met de overkant van de Dorpsstraat vormt dit de lintbebouwing die naar de historische kern om de kerk leidt. Indieners vinden het onterecht dat deze percelen buiten het bestemmingsplan Gelselaar Dorp vallen en stellen voor deze percelen de bestemming 'wonen' te geven.
• 4. Indieners maken bezwaar tegen de beschrijving van plannen van de gemeente in het bestemmingsplan voor bebouwing van het gebied De Heuver. De gemeenteraad heeft nog geen document vastgesteld, waarin De Heuver als bouwlocatie is aangewezen. Dit komt niet overeen met het formeel vastgestelde gemeentelijke beleid (Ontwikkelingsvisie). Die spreekt over herbestemming van de locatie De Heuver en woningbouw op locatie Teeuwland 2.
• 5. De indruk wordt gewekt dat met de vaststelling van het bestemmingsplan Gelselaar Dorp ook het beschermde dorpsgezicht wordt vastgesteld. Toewijzing van het beschermde dorpsgezicht zou pas plaatsvinden als alle bestemmingsplannen zijn vastgesteld. Indieners willen hier duidelijkheid over in het bestemmingsplan.
• 6. Indiener 11 meent, dat het plan De Heuver op het randje van het toelaatbare is met betrekking tot de geurcirkel van het veebedrijf van de familie Zieverink. Indieners vragen om Teeuwland 2 alsnog in te tekenen als bouwlocatie en enkele woningen op De Heuver aan te passen aan de omgeving.

Beoordeling zienswijze/reactie

Voor punten 1 t/m 4:

Zie algemene aspecten. De woningen aan de zuidwestzijde van de Dorpstraat behoren tot De Heuver. Het plan De Heuver geeft inzicht in de consequenties en effecten hiervan op de omgeving. Die beoordeling hoort niet in Gelselaar Dorp. Overigens is indieners al jaren bekend, dat gewerkt wordt aan plannen voor de ontwikkeling van De Heuver. De gemeente is in het kader van de bedrijfsverplaatsing wel overeenkomsten aangegaan met Heinemans.

Punt 5:

De inspraak betrof het bestemmingsplan "Gelselaar, Dorp. De uitgangspunten voor het nog te vast te stellen "Beschermd Dorpsgezicht" moeten hierin worden verwerkt. Als dit niet gebeurt moet het bestemmingsplan later worden aangepast als het Beschermd Dorpsgezicht is vastgesteld.

Conform afspraak met Gelselaar Belang worden eerst alle bestemmingsplannen vastgesteld waarop het Beschermd Dorpsgezicht betrekking heeft (Gelselaar Dorp, De Heuver en Buitengebied (ged.). Daarna wijzen de ministers van OCW (Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen) en VROM (Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu) Gelselaar aan als Beschermd Dorpsgezicht.

Punt 6:

Indiener geeft al aan, dat het toekomstige plan De Heuver buiten de geurcirkel moet vallen. Hieraan wordt voldaan. Dit onderdeel is uitvoerig bekeken en geeft geen problemen voor de realisatie van de nieuwe woningen en voor de leefkwaliteit van de nieuwe bewoners. Het plan De Heuver gaat hier te zijner tijd gedetailleerd op in.

De zienswijze is ongegrond.

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: nee.

Indiener 14

Samenvatting zienswijze/reactie

• 1. Indiener stelt, dat de bestemming van het perceel Dorpsstraat 16 'agrarisch' moet blijven en niet gewijzigd moet worden in 'wonen'.
• 2. In het bestemmingsplan staat in de 'beperkte milieutoets' onder de noemer 'milieucontouren' vermeld dat het op bedrijfsmatige wijze houden van dieren 'dan' tot het verleden behoort. Hiertegen maakt indiener bezwaar. Indiener wil op zijn boerderij de mogelijkheid behouden om op bedrijfsmatige wijze dieren te houden. Het verband tussen De Heuver en de activiteiten op de boerderij is indiener niet duidelijk. Indiener meent, dat die bouwplannen alleen kunnen doorgaan als zijn rechten zijn vervallen en niet omgekeerd.

Beoordeling zienswijze/reactie

• 1. Rondom Dorpsstraat 16 staan woningen. Gelet daarop kan geen agrarisch bedrijf meer worden gevestigd. In relatie daarmee is recentelijk functiewijziging naar zorgwoningen onderzocht en heeft de provincie Gelderland fors bijgedragen in behoud van dit pand. Daarom is Dorpsstraat 16 als "Wonen" bestemd. Het hobbymatig houden van dieren blijft mogelijk.
• 2. Hier is geen sprake meer van een inrichting volgens de Wet milieubeheer. Er geldt geen aan te houden afstand. Er zijn geen bestaande rechten. Hervestiging van een agrarisch bedrijf ingevolge de Wet milieubeheer is niet mogelijk, omdat dan aan afstandseisen moet worden voldaan. Behoud van de agrarische bedrijfsbestemming is dus uitgesloten en ongeloofwaardig.

De zienswijze is ongegrond.

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: nee.

Indiener 15

Samenvatting zienswijze/reactie

Het pand Diepenheimseweg 28 staat in het bestemmingsplan "Gelselaar,Dorp" als karakteristiek pand aangegeven. Die woning wordt momenteel te koop aangeboden. In verband met de toekomstige ontwikkeling van het dorp en om het voor aspirant-kopers toegankelijker te maken verzoeken de eigenaren woningsplitsing mogelijk te maken.

Beoordeling zienswijze/reactie

De verkoopbaarheid van woningen is een economisch en geen ruimtelijk motief. Het mogelijk maken van woningsplitsing vergroot het aantal woningen. Dit staat haaks op het beleid ten aanzien van de ontwikkelingen in de bevolkingssamenstelling (krimp). Uitbreiding van het aantal woningen creëert bovendien de mogelijkheid, dat de hoeveelheid bijgebouwen fors toeneemt. Binnen het Beschermd Dorpsgezicht is dit een ongewenste toename/verdichting van bebouwing, die leidt tot aantasting van het Beschermd Dorpsgezicht.

Beleidsmatig wordt woningsplitsing in de nieuwe bestemmingsplannen Woongebieden en Dorpen nergens toegestaan.

De zienswijze is ongegrond.

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: nee

Indiener 16

Samenvatting zienswijze/reactie

• 1. Indiener wil de bestemming van de Diepenheimseweg naar de woning Diepenheimseweg 28c gewijzigd zien in "Wonen". Dit is nu omschreven als 'verkeer-verblijfsgebied'. Zijn buurman heeft hier een recht van overpad;
• 2. In het bestemmingsplan is de grond links van de weg die naar het huis van indiener loopt, bestemd als 'groen'. Indiener is bij de verkoop van de woning gecompenseerd met een stukje grond in deze 'groen'strook vanwege een tekort aan verkochte m2. Indiener wil dat compensatiestukje gebruiken voor de bouw van een schuur / volière. Op de bestemming "Groen" kan dat niet. Indiener wil de bestemmingsomschrijving voor het compensatiestukje aangepast zien.

Beoordeling zienswijze/reactie:

• 1. Indiener heeft aangegeven, welk deel hij wil zien bestemd als "Tuin". Dat kan niet, want de woning past niet binnen deze bestemming. Conform de kaart van de indiener wordt de bestemming van zijn perceel "Wonen".
  Het recht van overpad is een privaatrechtelijke zaak, die privaatrechtelijk moet worden opgelost. Het publiekrechtelijke bestemmingsplan is daarvoor geen instrument.
• 2. Compensatie van een tekort aan verkochte grond is een privaatrechtelijke kwestie (zie punt 1). Een bestemmingsplan houdt daarmee geen rekening. Een bestemmingsplan bestemt een perceel conform bestaand gebruik of conform de gewenste situatie. Voor dit perceel lag, gelet op de ligging en gebruik, de bestemming "Groen" voor de hand. De bestemming "Groen" biedt mogelijkheden voor kleinschalige agrarische doeleinden en voor bouwwerken, geen gebouwen zijn. Er is geen ruimtelijk belang om alleen het stukje compensatiegrond afwijkend te bestemmen.

De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. Het plan wordt aangepast.

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: ja met betrekking tot een deel van het verkeersgebied.

Indiener 17

Samenvatting zienswijze/reactie

• 1. In de toelichting op het bestemmingsplan "Gelselaar,Dorp" worden ook wegen en gebieden genoemd die buiten de kern liggen. Wat betekent dit? Deze zouden toch worden opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied? Het buitengebied van Gelselaar in het Beschermd Dorpsgezicht wordt volgens de Uitgangspuntennotitie bestemmingsplan Buitengebied voldoende beschermd. Agrariërs en grondeigenaren binnen dat gebied mogen niet zwaarder belast worden met extra regelgeving door de beschermde status.
• 2. Indiener verzoekt vergunningaanvragen uit het beschermd gebied, die elders niet strijdig zijn met voorrang te behandelen. Leges zijn niet aanvaardbaar.
• 3. Mogelijkheden voor ontwikkeling van woningbouw liggen niet alleen bij plan Heinemans/De Heuver, maar ook bij Teeuwland 2. Indieners willen dat graag opgenomen zien in de kaart voorontwerpbestemmingsplan Gelselaar Dorp.
• 4. Er moet kritisch worden gekeken naar praktische haalbaarheid en uitvoerbaarheid als het gaat om archeologische verwachtingswaarde.
  (zie ook pagina 19 en 43 van de toelichting bij het bestemmingsplan)
• 5. T.a.v. gemeentelijk beleid en woonvisie: het aantal woningen per locatie is wat indiener betreft flexibel. Verplaatsing van bosbouwbedrijf Mensink aan Van Bevervoordestraat is van groot belang voor rust en veiligheid Gelselaar. Indiener dringt aan op oplossing op korte termijn, zodat klachten ophouden. Er zijn tegenstrijdigheden in het benoemen van Van Bevervoordestraat 30 in de toelichting op de pagina's 12, 27 en in bijlage 3.
• 6. Indieners maken een opmerking over vervanging welstandsnota door beeldkwaliteitplan (pag.12 en 25).
• 7. De zinsnede 'Oude bomen op het voormalige kerkhof' moet duidelijker worden omschreven. Als hier het kerkplein wordt bedoeld dan tekst aanpassen. Deze bomen belemmeren het zicht op de kerk. De boomwortels geven nu al veel overlast. Veiligheid wandelaars moet gewaarborgd blijven.
• 8. De dubbelbestemming "waarde cultuurhistorie" ligt over het hele dorp. Indieners vinden dit niet van toepassing voor het hele dorp. Zeker niet voor de Krebbersstraat. Alleen opnemen waar het noodzakelijk is. Indieners vragen zich af wat er mogelijk blijft en wat er niet kan.
• 9. Op pag. 30 staat een wijzigingsregeling om 'Wonen' te kunnen veranderen in 'theehuisje'. Die regeling moet ook worden opgenomen bij de Klokslag om de bestemming 'Maatschappelijk' te kunnen veranderen in 'Wonen' en bij Van Bevervoordestraat 30 ('Agrarisch' in 'Wonen').
• 10. Opmerkingen t.a.v. de kaart:
  • a. Waarom staat Teeuwland 2 niet op de kaart als beoogde bouwlocatie.
  • b. Is rekening gehouden met aanleg parkeerplaatsen op de hoek Pierinkdijk/Diepenheimseweg?
  • c. Inkleuring Klokslag aanpassen (zie hierboven).

Beoordeling zienswijze/reactie

• 1. De toelichting is onder andere bedoeld om een gebiedsbeschrijving te geven om duidelijk te maken dat er ook naar de omgeving wordt gekeken bij een herziening voor een bestemmingsplan. Het gebied van het Beschermd Dorpsgezicht buiten Gelselaar Dorp en De Heuver komt inderdaad in het bestemmingsplan Buitengebied. De Uitgangspuntennotitie geeft aan, dat het bestemmingsplan Buitengebied hier te zijner tijd voldoende bescherming biedt. De normale agrarische bedrijfsvoering mag niet worden belemmerd door het Beschermd Dorpsgezicht. Uitgangspunt is dan ook dat bij het Bestemmingsplan Buitengebied geen extra regels worden ingevoegd die belemmerend werken op de agrarische bedrijfsvoering.
• 2. Er gelden wettelijke termijnen voor de afhandeling van bouwaanvragen die binnen het bestemmingsplan passen. Aanvragen die niet binnen het bestemmingsplan passen zijn niet aan een termijn gebonden. Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld geen leges te heffen voor activiteiten binnen een beschermd dorpsgezicht waarvoor buiten een beschermd dorpsgezicht geen omgevingsvergunning nodig is. De gemeenteraad beslist hierover bij de eerstvolgende vaststelling van de legesverordening.
• 3. Zie algemene aspecten.
• 4. De bescherming van archeologische waarden wordt geregeld in het Europese Verdrag van Valletta en de Monumentenwet 1988. Om uitspraken te kunnen doen over archeologische waarde van een gebied is de archeologische beleidsadvieskaart van Berkelland geraadpleegd. Die kaart dient ter ondersteuning van het gemeentelijk archeologisch beleid en biedt inzicht in de archeologische verwachting van het landelijk en het bebouwde gebied van Berkelland.
  Archeologische onderzoeken zijn daarom, net als bodemonderzoeken vaak al verplicht bij een bouwaanvraag. De archeologische waardering moet verplicht worden opgenomen in een bestemmingsplan. Voorheen hoefde dit niet. Zodra dan echter toch bleek, dat er een archeologische waarde aanwezig was moest ook voorheen alsnog een onderzoek worden uitgevoerd. De in het bestemmingsplan Gelselaar Dorp genoemde normen en maten berusten op beleidsmatige uitgangspunten in regionaal verband. Zo geldt voor historische dorpskernen de oppervlaktemaat van 30 m2, omdat in die kernen de kans op archeologische vondsten redelijk groot is. In vrijwel de gehele regio Achterhoek geldt dezelfde maatvoering voor historische dorpskernen. Ook landelijk gezien is dit een gebruikelijke maat. Het gemeentelijk beleid inclusief kaart is vastgesteld door de raad op 26 januari 2010.
• 5. Zie algemene aspecten. Per bebouwingslocatie wordt bezien welke (gefaseerde) invulling gewenst is.
  De tegenstrijdigheden in de toelichting worden aangepast, zodat er een eenduidige tekst ontstaat.
• 6. Het beeldkwaliteitplan (BKP) is voor Gelselaar het welstandskader. Het BKP is nog niet gereed. De tekst op pagina 25 van de toelichting wordt afgerond zodra het BKP gereed is. Bij het ontwerpbestemmingsplan ligt ook het BKP ter inzage.
• 7. Hier wordt bedoeld "kerkplein". De toelichting moet worden aangepast. De bomen beperken de zichtlijnen enigszins. Het Beschermd Dorpsgezicht beschermt echter de totale kern Gelselaar inclusief alle belangrijke elementen. In dat kader zijn de bomen om de kerk een waardevol element, dat moet worden behouden. Als uitsluitend de zichtlijnen van belang zouden zijn betekent dat, dat de bomen moeten worden gekapt. Dat is niet de bedoeling. De overige opmerkingen zijn ruimtelijk niet relevant.
• 8. De aanduiding Beschermd Dorpsgezicht geldt voor het hele dorp en een klein deel van het buitengebied. Daarom geldt de aanduiding "waarde cultuurhistorie" voor het gehele gebied. Ogenschijnlijk hebben enkele deelgebieden mogelijk minder waarde. Het gaat echter om het totaalbeeld van Gelselaar in historisch perspectief gezien. Juist die totaalontwikkeling wordt als Beschermd Dorpsgezicht aangewezen. Daarom maken ook moderne wijkjes hiervan deel uit. De mogelijkheden staan in het bestemmingsplan.
• 9. Genoemde wijzigingsbevoegdheid wordt niet opgenomen om bij de Klokslag de bestemming 'Maatschappelijk' te kunnen veranderen in 'Wonen' en bij Van Bevervoordestraat 30 (= 18-20) ('Agrarisch' in 'Wonen'). Die ontwikkelingen zijn onvoldoende concreet. Met betrekking tot Van Bevervoordestraat 19 bestaat een overeenkomst tussen gemeente en eigenaar;
• 10.
  • a. zie algemene aspecten.
  • b. Voor parkeren hoeft de bodemvervuiling niet te worden weggehaald. Op het moment dat er een andere ontwikkeling zou komen, moet op dat moment worden bekeken of de bodemvervuiling een belemmering vormt voor de nieuwe functie. De betreffende grond is nog niet aangekocht, wat verband houdt met prijs en staat van de grond (verontreiniging). De gemeente koop slechts schone grond.
  • c. Zie 9.

De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. Het plan wordt op die punten aangepast.

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: ja voor wat betreft:

• afstemming van de toelichting;
• wijzigen van de bestemming.

Indiener 18

Samenvatting zienswijze/reactie

• 1. Indiener neemt met verbazing kennis van de verandering bestemming Diepenheimseweg 50 Gelselaar. Het toegestane bebouwingspercentage van 25% is verdwenen. Op nog maar op een deel van de locatie rust de bestemming 'bedrijf'. Volgens de gemeente is de wijziging gebaseerd op het huidige gebruik. Tegen deze wijziging maakt indiener bezwaar. Op dit moment bestaat bij eigenaar geen duidelijkheid over voortgang bedrijf in de toekomst. Daarom wil indiener de huidige bestemming gehandhaafd zien.
• 2. Op hetzelfde adres is sinds een aantal jaren een kruidenbedrijf gevestigd. Door aankoop van het pand Viskerdijk 10 is hier een woonfunctie aan toegevoegd. Indiener wil, dat de huidige bestemming samen met het nieuwe gebruik in het bestemmingsplan wordt vastgelegd.
• 3. Indiener noemt toekomstige / wenselijke invullingen voor Diepenheimseweg 50 met activiteiten, die passen bij de (cultuur)historie van het dorp.

Beoordeling zienswijze/reactie

• 1. Beperking van bedrijfsmogelijkheden (verkoopbaarheid) is geen ruimtelijk maar een economisch motief. Indiener geeft juist aan, dat de activiteiten sinds een aantal jaren sterk zijn verminderd. Op grond van het huidig gebruik is de bedrijfsbestemming met het bebouwingspercentage van 25% geschrapt. Bebouwing is mogelijk binnen het bouwvlak "bedrijf", dat direct achter de bedrijfswoning ligt. Dat bouwvlak mag 100% worden bebouwd. Per saldo zijn de bouwmogelijkheden afgenomen. Onvoldoende duidelijkheid over de voortgang van het bedrijf in de toekomst is ruimtelijk niet relevant. Een bestemmingsplan wordt zoveel mogelijk gebaseerd op de werkelijke dan wel gewenste situatie.
• 2. Op 2 februari 2007 heeft de indiener een brief ontvangen met daarin de toezegging dat er op het perceel van de Viskerdijk 10 de juiste bestemming komt voor zorg en voor detailhandel. Op het perceel aan de Viskerdijk 10 wil indiener graag een maatschappelijke bestemming om op deze manier de juiste bestemming voor de zorginstelling "Ons huus" te hebben. Wij willen hieraan niet de bestemming van "maatschappelijke doeleinden" geven, maar "Wonen-Zorgwoningen". Dit maakt voor u qua gebruik niet uit. De bestemming "Maatschappelijke doeleinden" is niet bestemd voor deze activiteiten. Bij de bestemming "Maatschappelijke Doeleinden" moet worden gedacht aan activiteiten van educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke aard en voorzieningen voor openbare dienstverlening. In de bestemming "Wonen-Zorgwoningen" blijft de bestaande dienstwoning bestaan en kunnen in deze dienstwoning kamers worden gebruikt voor mensen die daar zorg willen ontvangen. Naast deze kamers in het bestaande hoofdgebouw/dienstwoning biedt de nieuwe bestemming ook de mogelijkheid om de etage van de huidige werkplaats, na verbouwing, te gaan gebruiken voor drie appartementen, conform de ingediende tekeningen van 18 juni 2010. Hiervoor moet wel een bouwaanvraag worden ingediend. Hierin kan dan ook worden aangegeven welk deel voor detailhandel wordt gebruikt.
• 3. Die plannen zijn onvoldoende concreet om te worden opgenomen in het bestemmingsplan.

De zienswijze is gegrond voor wat betreft "Wonen-Zorgwoningen" en detailhandel.

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: ja voor wat betreft ""Wonen-Zorgwoningen" en detailhandel.

Indiener 19

Samenvatting zienswijze/reactie

• 1. Indiener mist totaalvisie over Gelselaar. Indiener is van mening dat het bestemmingsplan niet een plan is voor het gehele dorp. Voor het halve dorp worden nog aanvullende plannen gemaakt. Het plan zit volgens indiener vol tegenstellingen. Puntsgewijs zijn dit:
  • a. Er is minder behoefte aan woningen, maar toch komt De Heuver.
  • b. De Heuver valt buiten Gelselaar Dorp, waarom toch genoemd.
  • c. Uitplaatsen Mensink belangrijk, maar weer agrarische bestemming.
  • d. Mensink Bosbouw en Caravanbedrijf zijn genoemd in bedrijvenlijst en daarna onzichtbaar.
  • e. Teeuwland II is verdwenen.
  • f. Panden langs westkant Dorpsstraat niet bestemd.
  • g. Gesproken over zicht op/vanaf essen; toch woningbouw De Heuver.
  • h. Behoefte aan betaalbare woningen, maar De Heuver compenseert alleen kosten.
  • i. Viskerdijk 10 wordt bebouwde kom; Pierinkdijk 2 niet, waarom.
  • j. Viskerdijk 10 bestemd als "Wonen"; op andere kaart als "bedrijven".
• 2. Ooit is voor Gelselaar de 'Toekomstvisie' gemaakt. Deze visie is inmiddels achterhaald door de ontwikkelingen. Daarbij zijn ook veel dingen blijven liggen. Indiener vindt, dat Gelselaar op weg is een slaapdorp te worden. Hier en daar opruimen i.p.v. conserveren zou wenselijk zijn.
• 3. Indiener meent, dat Teeuwland 2 als eerste bouwlocatie moet worden gehandhaafd en dan Teeuwland 1 en 2 tot één geheel vormen. Argument voor het beschermd dorpsgezicht is, dat de ontwikkelingen in Gelselaar goed zichtbaar zijn. Als dat belangrijk is moeten Teeuwland 1 en 2 één geheel vormen.
• 4. Verplaatsing Heinemans naar De Heuver bleek in het verleden slechte keuze voor het dorp als geheel. Indiener pleit voor 'dorpsbouwen'.
• 5. Indiener ziet geen noodzaak aan de achterkant van De Heuver en Ebbegas te bouwen; niet meer huizen bouwen dan voor Gelselaar nodig is en het zicht op de essen niet verstoren.
• 6. Indiener wil de mogelijkheid tot woningsplitsing stimuleren.
• 7. Indiener wil goedkope woonruimte creëren door panden op te splitsen in appartementen.
• 8. Indiener vraagt aandacht voor het pand Korthof. Restauratie hiervan biedt mogelijkheden (bijvoorbeeld kulturhuus).
• 9. Indiener vraagt aandacht voor voormalige kolenloods op de hoek Pierinkdijk / Diepenheimseweg (en overkant) i.v.m. ernstige bodemvervuiling in relatie tot plannen voor de aanleg van parkeerplaatsen.
• 10. Indiener meent, dat we met de uitvoering van een bebouwingsplan voor De Heuver ernstige niet goed te praten fouten maken en vraagt zich tot slot af of ons Gelselaar allemaal wel iets waard is.

Beoordeling zienswijze/reactie

• 1. Het bestemmingsplan Gelselaar Dorp beoogt geen totaalvisie voor Gelselaar te geven. Het gaat om actualisering van geldende bestemmingsplannen ingevolge de Wet ruimtelijke ordening gezien in het teken van het Beschermd Dorpsgezicht. Zie voor Teeuwland II en Heuver de algemene aspecten. Voorts:
  • a. Zie algemene aspecten; plan De Heuver licht dit te zijner tijd toe.
  • b. De Heuver is genoemd om belangrijkste omgevingseffecten te belichten; zie ook algemene aspecten. De Heuver gaat daar uitvoeriger op in.
  • c. Zie algemene aspecten en reactie indiener 4.
  • d. Bosbouw / caravanbedrijf (categorie 3.1) zijn niet genoemd in de bedrijvenlijst bij het voorontwerp. Deze bedrijfsvormen zijn dus niet aanvaardbaar als nieuwvestiging. Bestaande bedrijven mogen blijven.
  • e. Zie algemene aspecten.
  • f. Deze panden maken deel uit van De Heuver.
  • g. Opmerking is hier niet relevant; dit wordt toegelicht in De Heuver.
  • h. Als g.
  • i. Dit heeft geen bijzondere reden.
  • j. Het plan, dat ter inzage lag is bepalend; andere kaarten zijn niet relevant. In het bestemmingsplan Buitengebied had Viskerdijk 10 een bedrijfsbestemming met woonfunctie. Zie ook indiener 18.
• 2. Deze persoonlijke opvatting van indiener is ruimtelijk niet relevant. Wij delen de mening van indiener, dat Gelselaar geen slaapdorp moet worden.
• 3. Zie algemene aspecten. Er is geen verband tussen de aanwijzing tot Beschermd Dorpsgezicht en het aaneenbouwen van Teeuwland I en II.
• 4. Zie algemene aspecten.
• 5. Zie algemene aspecten. Dit wordt in De Heuver verder toegelicht.
• 6. Zie indiener 15.
• 7. Zie indiener 15.
• 8. In eerste instantie is dit pand, aan de Van Bevervoordestraat 8, bedoeld als woning. Vooralsnog zijn er geen plannen om hier een andere functie aan te geven.
• 9. Het is bekend dat hier bodemvervuiling zit. Als daar een ontwikkeling plaats gaat vinden dan moet hier wel degelijk rekening mee worden gehouden.
• 10. Zie algemene aspecten. Gelselaar is waardevol gelet op de toekomstige aanwijzing als Beschermd Dorpsgezicht en hier wordt wel degelijk rekening mee gehouden bij de ontwikkeling van De Heuver.

De zienswijze is ongegrond

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: nee.

Indiener 20

Samenvatting zienswijze/reactie

Indiener wil het bouwvlak op het perceel kadastraal bekend gemeente Geesteren, sectie G nr. 120 verbreden tot ± 18 m in verband met ruimere bebouwingsmogelijkheden.

Indiener wil ruimere mogelijkheden voor bijgebouwen (200 m2).

Beoordeling zienswijze/reactie

De zienswijze is formeel ingekomen buiten de daarvoor gestelde termijn. Voorts is het de vraag of indiener belanghebbende is in het kader van de Wet ruimtelijke ordening.

De zienswijze wordt meegenomen. Het betreft nog de informele voorontwerpfase. Voorts zijn bovengenoemde wensen ontstaan in het kader van de ontwikkeling van een bouwplan waarover gesprekken zijn gevoerd na afloop van de terinzagetermijn. Het is niet onredelijk de zienswijze mee te nemen. De opmerkingen komen anders in de ontwerpfase terug.

De verbreding van het bouwvlak berust niet op bezwaren. Uitgangspunten zijn en blijven:

• a. Er is maximaal 1 woning toegestaan.
• b. De oppervlakte van het bouwvlak blijft gelijk. De diepte wordt dus naar evenredigheid teruggebracht naar 16,5 m.

Voor bijgebouwen geldt in het bestemmingsplan Gelselaar Dorp een norm van 100 m2. Die norm wordt in alle bestemmingsplannen voor de bebouwde kommen opgenomen. Binnen bebouwde kommen is dit voldoende. Ter vergelijking: in het nieuwe plan Buitengebied komt de maximumnorm naar verwachting op 150 m2.

De zienswijze is formeel niet-ontvankelijk. Ambtshalve wordt die gedeeltelijk gegrond verklaard.

Aanpassing voorontwerpbestemmingsplan: ja, voor de begrenzing van het bouwvlak.

8.3.3 Aanpassing bestemming

Nadat de tekst van de Zienswijzennota door het college van B en W was vastgesteld, is er bij nader inzien toch voor gekozen om in plaats van de bestemming "Wonen - Zorgwoning" te gaan toepassen een maatschappelijke bestemming te gaan gebruiken, en wel "Maatschappelijk - Zorginstelling" (zie indiener 2 en 18).

april 2011.