Gelselaar, Dorp 2010

3.4.1 Woonvisie Berkelland

De vier voormalige gemeenten Borculo, Eibergen, Neede en Ruurlo hebben in het kader van de door de provincie ingezette cyclus van Kwalitatieve Woningbouwprogramma's (KWP) een aantal jaren geleden beleid op het gebied van het wonen opgesteld. Met de herindeling heeft de gemeente Berkelland een integrale actuele Woonvisie opgesteld (vastgesteld door de gemeenteraad op 15 april 2008). Deze Woonvisie geeft een kwantitatieve en kwalitatieve inkleuring aan de woningbouwontwikkeling van de gemeente. Inmiddels is al weer een nieuwe Woonvisie in voorbereiding en wordt binnenkort vastgesteld. Het zal dan de geldende Woonvisie vervangen.

De gemeente heeft (in het kort) de volgende ambities geformuleerd voor het wonen:

• Keuzemogelijkheden op de woningmarkt.
• Betaalbare woningen voor huishoudens met een laag inkomen.
• Voldoende aanbod van welzijns- en zorgvoorzieningen in zelfgekozen omgeving.
• Duurzaam bouwen.
• Leefbare kernen en wijken met een goede ruimtelijke kwaliteit.
• Woningbouw met zo min mogelijk beslag op ruimte buiten bebouwd gebied.

De kern Gelselaar valt onder de kleine kernen in het buitengebied. Voor de kleine kernen wordt in de Woonvisie de volgende koers ingezet:

• Maatwerk in verband met de kleine schaal van de kernen.
• Woningen realiseren voor jongeren en ouderen.
• Betaalbare huurwoningen en goedkope koopwoningen realiseren.

De opgave voor de toekomst ligt vooral op de accentverschuiving in het bouwprogramma:

• Bouwprogramma in kleine kernen ophogen, in nauwe samenspraak met het Dorpsbelangenverenigingen.
• Meer goedkope koopwoningen.

De Woonvisie geeft weliswaar nog een taakstelling voor Berkelland voor de periode 2010-2019 van 1.050 woningen, maar uit regio-overleg is gebleken, dat dit aantal moet worden bijgesteld tot 635 woningen.

Gelselaar

Voor Gelselaar wordt rekening gehouden met bebouwing van de locatie Schoolstraat. Daar is capaciteit voor 3 woningen. Verder heeft de gemeente plannen voor bebouwing van het gebied De Heuver aan de Dorpsstraat. De capaciteit van dat gebied omvat naar verwachting maximaal 5 woningen, afhankelijk van de uiteindelijke gebiedsinrichting en prijsklasse van de te bouwen woningen. Dit gebied kan met ingang van 2011 beschikbaar komen. Verbouwing van de boerderijen dorpsstraat 21 en 27 (respectievelijk Heinemans en Te Winkel, kan nog 2 extra woningen opleveren. Met de toevoeging van deze woningen wordt in de periode 2010-2019 aan de vraag naar woningen voldaan.

De Ontwikkelingsvisie Gelselaar uit 2001 kent naast de vermelde locaties ook het perceel van bosbouwbedrijf en caravanstalling Mensink aan de Van Bevervoordestraat als gebied voor herinrichting als woongebied. De planologische wenselijkheid van het uitplaatsen van dit bedrijf stond en staat vast. Door de demografische ontwikkelingen (krimp bevolking) waarmee Berkelland te maken krijgt bestaat zeker vooralsnog geen behoefte aan woningbouw op het perceel.

3.4.2 Welstandsnota

De gemeente Berkelland heeft nog geen nieuw welstandsbeleid en valt op dit moment terug op de nota's van de voormalige gemeenten. De voormalige gemeente Borculo heeft een Welstandsnota uit 2004, waarin ook een en ander over Gelselaar staat vermeld.

Aangezien voor het onderhavige bestemmingsplan een apart beeldkwaliteitsplan is vervaardigd moet rekening worden gehouden met het volgende.

Jurisprudentie heeft uitgewezen dat een beeldkwaliteitsplan, dat is bedoeld als een inspiratiebron voor ontwerpers en richtinggevend voor de na te streven beeldkwaliteit, geen toevoeging aan de Welstandsnota is, maar het bestaande welstandsbeleid voor dat gebied vervangt. Het beeldkwaliteitsplan treedt dan op als Welstandsnota (artikel 12a Woningwet) en wordt gelijktijdig vastgesteld met het bestemmingsplan.

Verderop in deze toelichting wordt hier nader op ingegaan.