| Plan: | Buitengebied, Erve Giegink Borculo 2012 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1859.BPBGB20120006-0100 |
De Ruimtelijke Verordening Gelderland, 1e herziening is op 5 juli 2012 in werking getreden. Met een verordening kunnen Provinciale Staten regels stellen over de inhoud, toelichting of onderbouwing van bestemmingsplannen. Deze regels kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De voorschriften in de ruimtelijke verordening zijn gebaseerd op de provinciale structuurvisie (voorheen Streekplan Gelderland 2005), streekplanuitwerkingen en -herzieningen. De verordening is slechts een juridische vertaling van dit beleid, er is geen nieuw beleid aan toegevoegd. Om deze reden is (hierna) ook het relevante beleid uit het Streekplan Gelderland 2005, zoals dat tot voor kort gold, weergegeven.
Het streekplan voorziet in een integrale herziening van het vigerende ruimtelijke beleid van de provincie Gelderland.
Dit streekplan is er op gericht de verschillende functies in regionaal verband een zodanige plek te geven dat de ruimtelijke kwaliteiten worden versterkt en er zuinig en zorgvuldig met de ruimte wordt omgegaan. Om de afstemming met regionale ontwikkelingen te optimaliseren is dit streekplan mede gebaseerd op regionale structuurvisies die zijn aangeleverd door de Gelderse regio's.
Concrete doelstellingen voor de komende jaren zijn onder andere:
Aan de hand van de termen groenblauwe raamwerk, rode raamwerk en het multifunctionele raamwerk wordt de gewenste ruimtelijk ontwikkeling nader ingevuld.
Het groenblauwe raamwerk
Met het groenblauwe raamwerk worden de belangrijkste natuurgebieden, landschappen, rivieren, beken en andere waterlopen in Gelderland bedoeld. De provincie beschouwt deze als een samenhangend stelsel van waardevolle gebieden die kwetsbaar zijn voor intensieve vormen van ruimtegebruik en daarom ook bescherming van de provincie behoeven.
Landschapsontwikkeling; Inspiratiebron voor denkers en doeners
In de nota 'Landschapsontwikkeling, inspiratiebron voor denkers en doeners' heeft de provincie Gelderland een visie opgesteld voor haar landschappelijke kwaliteiten en kansen. De provincie benadert daarom het landschap met de strategie 'ontwikkeling met kwaliteit'. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen worden afgestemd op aanwezige landschapskenmerken, maar er ook toe bijdragen dat de landschappelijke samenhang en toegankelijkheid verbeteren. Het streekplan benoemt de hoofdlijnen, het landschapsboek licht deze slechts toe. In het Landschapsboek wordt het gebied aangeduid als 'Berkelvlak' en 'Graafschap' en als volgt toegelicht:
Berkelvlak
Binnen een aantal randvoorwaarden is er in Berkelvlak voldoende ruimte voor vernieuwing. De randvoorwaarden zijn: het behouden van de kleinschaligheid, de openheid van het Berkeldal en het contrast tussen die twee. Ook het behoud van mooie ensembles, zoals de landgoederen en de broekgebieden en essen, is een randvoorwaarde. Vergroting van het contrast verhoogt de belevingswaarde. De kleinschalige delen van het landschap kunnen nog kleinschaliger gemaakt worden door beplanting. De aanleg van de ecologische verbindingszones zal de afwisseling in het landschap vergroten. Dat kan ook recreatie en toerisme aantrekken. Op de hoge delen is ruimte voor functieverandering; daar kan vanuit het landschap gezien ook nog worden gebouwd, bijvoorbeeld voor hoogwaardige recreatie. De Achterhoek wordt gekenmerkt door een zwerm van kleine bebouwingsclusters. Als er meer wordt gebouwd zou een beperkt aantal buurtschappen uit kunnen groeien tot nieuwe dorpsclusters, liefst op de hogere delen langs de beken. In het landbouwontwikkelingsgebied is aandacht voor de architectuur van de nieuwe (clusters van) boerderijen van belang. Vorm, materiaal en kleur kunnen een streekeigen identiteit genereren. Belangrijk is te bezien hoe de landbouw en andere grondgebruikers, het landschap kunnen blijven beheren.
Graafschap
Het is belangrijk de landschappelijke eenheid met de groene afwisseling van bossen, weilanden, beken en essen intact te laten. Randvoorwaarde is verder het handhaven van de open essen, het microreliëf, karakteristieke esdorpen, het reliëf van de Lochemerberg en de verkavelingsstructuur bij Barchem. In het bestemmingsplan kan hierop sterk de nadruk worden gelegd.
Aansluitend bij de groene lijnstructuren van houtwallen en lanen passen nieuwe landgoederen in dit landschap. Grotere eenheden bos genieten daarbij de voorkeur boven kleinere landschapselementen. De natuurfunctie van het gebied zorgt mede voor instandhouding van het landschap. Het afwisselende landschap trekt recreanten en is daarmee een economische factor. Regulering van de (extensieve) recreatie en het creëren van parkeerplaatsen aan recreatieve routes is gewenst om de beleving van het landschap niet te laten verstoren door het toerisme. Intensieve recreatie is eigenlijk alleen mogelijk in combinatie met een natuurtransferium of parkeervoorziening. Verbinding van bestaande elementen in het landschap zoals dorpen en gehuchten, landgoederen, bosjes zandwegen, watergangen kan leiden tot een vergroting van de recreatieve beleving en toegankelijkheid van het landschap. De scherpe overgangen tussen kernen en buitengebied kunnen ‘verzacht’ worden.
Om de landschappelijke rust te waarborgen zou in vrijkomende agrarische bebouwing alleen een woonfunctie en kleinschalige vormen van niet-agrarische bedrijvigheid gepast zijn. Grootschaliger bedrijvigheid in dergelijke gebouwen roept te veel extra verkeer op en dat vermindert de rust in het gebied. Uitbreiding van verblijfsrecreatie is mogelijk, mits zorgvuldig ingepast in het landschap en met strakke eisen aan het ontwerp. Belangrijk is te bezien hoe de landbouw, en andere grondgebruikers, het waardevolle landschap kunnen blijven beheren. Verevening kan ook bijdragen aan het beheer van het omringende landschap.
In de hele zone van Winterswijk tot en met de Graafschap zet het waterbeleid in op verhoging van grondwaterstanden. Indien dit leidt tot ander grondgebruik kan dit gevolgen voor het landschap hebben. Aandachtspunt is kwaliteitsverbetering van het landschap.
Nieuwe landgoederen
Landgoederen dragen bij aan de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische kwaliteit van Nederland. De groeiende belangstelling voor deze vorm van wonen 'in het groen' is dan ook een positieve ontwikkeling. De provincie stimuleert het aanleggen van nieuwe landgoederen.
Het Streekplan van de provincie Gelderland biedt mogelijkheden voor functieverandering van landgoederen. Particulieren krijgen de mogelijkheid om nieuwe natuur te ontwikkelen, die duurzaam te beheren en daarmee de landschappelijke kwaliteit in hun eigen woonomgeving een impuls te geven.
Voorwaarden
Een nieuw landgoed is een openbaar toegankelijk natuurgebied, veelal bos, afgewisseld met agrarische gronden, met daarin een woongebouw 'van allure' met maximaal drie wooneenheden. Om van een nieuw landgoed te kunnen spreken, moet tenminste een oppervlakte van vijf hectare cultuurgrond worden bestemd tot 'natuur'. Het is de uitdaging om dit te combineren, zodat een eenheid ontstaat waarin de architectuur van het gebouw, de mogelijkheden voor natuurontwikkeling, de landschappelijke inrichting van het gebied en de ontsluiting voor de recreant tot hun recht komen.
Op themakaart 19 van het streekplan staat waar bebouwing van een nieuw landgoed mogelijk is en waar dit niet gewenst is. Daarnaast moet er ten minste vijf hectare nieuwe natuur ontstaan; hiervoor moet de bestemming van de grond worden gewijzigd. Het gebied moet als natuurgebied worden ingericht.
De gemeente maakt een afweging of een nieuw landgoed past in het landschap, geen strijdigheid oplevert met omliggende functies – met name agrarische – en of het landgoed op die plek de gewenste meerwaarde heeft. Ook kan de gemeente aanvullende eisen stellen. Daarnaast moet de gemeente met de initiatiefnemer van het landgoed een privaatrechtelijke overeenkomst met kettingbeding afsluiten over de inrichting, het beheer en de openstelling.
Bij initiatieven voor een nieuw landgoed moet er sprake zijn van een totaalvisie inclusief inrichtingsplan, beeldkwaliteitplan en exploitatieopzet en moet de gemeente met de initiatiefnemer een overeenkomst sluiten over de inrichting en het beheer.
Functieverandering naar wonen
Wonen is een geschikte vorm van (her)gebruik van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied. Mede in het kader van het provinciale woonbeleid verlangt de provincie dat gemeenten de regionale behoefte aan landelijk wonen in het buitengebied in beginsel in vrijgekomen gebouwen in het buitengebied accommoderen.
Bij functieverandering kan hergebruik van de aanwezige gebouwen met meerdere wooneenheden plaatsvinden. De wooneenheden komen zoveel mogelijk in één gebouw, en hoogstens in twee gebouwen die bij elkaar staan. Met de meerdere wooneenheden per gebouw kan gedifferentieerd worden voorzien in de regionaal aanwezige kwalitatieve woonbehoefte.
Er wordt uitgegaan van een reductie van tenminste 50% van de bebouwing (alle opstallen, exclusief de bedrijfswoning) per bestemmingswijziging. Het resterend oppervlak aan gebouwen kan worden hergebruikt voor wonen. De gebouwen die niet voor wonen en bijgebouw worden hergebruikt, dienen te worden gesloopt. Als hergebruik van de aanwezige gebouwen voor wonen niet mogelijk is, kan na sloop van alle bedrijfsgebouwen vervangende nieuwbouw plaatsvinden in de vorm van meerdere wooneenheden in één gebouw, met een omvang van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing.
Functieverandering van vrijgekomen gebouwen naar wonen door middel van bestemmingswijziging van het perceel naar een kleiner perceel 'wonen' zal door toepassing van verevening per saldo een positieve bijdrage aan de omgevingskwaliteit leveren. De wezenlijke kenmerken en waarden van de omgeving worden met functieverandering van vrijgekomen gebouwen naar wonen niet aangetast. Derhalve is functieverandering naar wonen ook toepasbaar in het groenblauwe raamwerk.
Plan
Het plangebied is gelegen nabij de stad Borculo op het platteland van oost Nederland. De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan het versterken van de economische kracht en de vitaliteit van het platteland. Het groenblauwe raamwerk wordt verbeterd door het versterken van de landschappelijke samenhang.
Het landgoed voldoet aan de eisen van een landgoed volgens dit beleidsstuk. Er wordt +/- 8 hectare nieuwe natuur aangelegd en bestemd, dat door een wandelpad over het plangebied toegankelijk wordt gemaakt. Het inrichtingsplan en beeldkwaliteitplan wordt in een apart hoofdstuk behandeld.
Het boerenerf is een goed voorbeeld van functieverandering en voldoet aan de hierboven gestelde eisen. De huidige gebouwen, inclusief bestaande dienstwoning, op het boerenerf worden gesloopt en daarvoor in de plaats komen er twee nieuwe woningen op het boerenerf te staan.
De voorgenomen ontwikkeling is passend binnen het streekplan Gelderland en het functieveranderingsbeleid van de regio Achterhoek.
Gedeputeerde Staten van Gelderland heeft op 12 januari 2010 het nieuwe Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP3) vastgesteld. De provincie, de woningcorporaties, de gemeenten en de regio's in Gelderland hebben met elkaar afspraken gemaakt over de woningbouw en bestaande woningvoorraad voor de komende tien jaar. De partijen willen ervoor zorgen dat het woningaanbod in iedere regio van Gelderland ook in de toekomst goed aansluit bij de behoefte van de inwoners. In het programma zijn de afspraken vastgelegd. Deze afspraken zijn tot stand gekomen door een goede en intensieve samenwerking met de regio's, de gemeenten en de woningcorporaties.
Op het gebied van wonen is het algemene uitgangspunt van het Gelders kwalitatief woonbeleid dat gemeenten voorzien in het aanbod van woningen dat past bij de geconstateerde regionale kwalitatieve woningbehoefte. Het Gelders kwalitatief woonbeleid richt zich zowel op bestaand bebouwd gebied (herstructurering, transformatie) als op nieuw stedelijk gebied (uitbreiding). De belangrijkste ruimtelijke beleidsaccenten zijn:
Om het woningaanbod zo goed mogelijk af te stemmen op de vraag is in het KWP3 rekening gehouden met de ontwikkelingen in de bevolkingsopbouw en in de woningmarkt. In de praktijk betekent dit dat op regionaal niveau meer huurwoningen en meer betaalbare woningen in het woningbouwprogramma moeten worden opgenomen, bij voorkeur op binnenstedelijke locaties. Bouwen op grote nieuwbouwlocaties buiten een stad of dorp (zoals Vinexlocaties) is steeds minder nodig. In het Kwalitatief Woonprogramma gaat het nadrukkelijk niet alleen om de aantallen te bouwen woningen. Er is bij de inwoners een grote behoefte aan huurwoningen en woningen in het betaalbare segment. Daarom zijn ook afspraken gemaakt over de aantallen betaalbare woningen (sociale huur tot € 647,53 en koop tot € 170.000). Er wordt bovendien rekening gehouden met een steeds groter wordende groep ouderen die het liefst zelfstandig wil blijven wonen. Verder zijn afspraken gemaakt over de verhouding koop/huur.
In de Achterhoek is geen regiobestuur dat zich bezighoudt op het gebied van woningbouw. Deze regionale coördinatietaak heeft gemeente Bronckhorst op zich genomen. Regio Achterhoek bestaat uit de gemeenten Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Doetinchem, Oost-Gelre, Oude-IJsselstreek en Winterswijk. Daarnaast worden de ontwikkelingstrajecten ook afgesproken met de in de regio werkzame woningcorporaties De Woonplaats, ProWonen, Sité Woondiensten, Woningstichting Dinxperlo en Wonion. Deze woningcorporaties werken samen in het Achterhoekse Woningcorporatie Overleg (ACO).
De provincie, de gemeenten en de woningcorporaties hebben een behoefte geconstateerd in de periode 2010 – 2019 voor de regio Achterhoek van 5.900 woningen netto (nieuwbouw -/- sloop). Daarbij heeft de realisatie van betaalbare woningen aandacht en acht de regio het ook van belang dat er wordt ingezet op de realisatie van nultredenwoningen.
Met een woningbouwprogramma van de gezamenlijke gemeenten van circa 14.000 nieuwbouwwoningen voor de hele regio voor de periode 2010-2019 is er sprake van een forse overprogrammering aan nieuwbouw. De gezamenlijke gemeenten en woningcorporaties zien hier een taak deze opgave om te buigen naar een scenario dat beter past bij de behoefte. Beide hebben aangegeven dat een regionale verdeling hierbij niet ontbreken mag. De basis voor deze regionale verdeling zal de aangetoonde behoefte (het referentiekader) zijn waarbij ruimte wordt gelaten voor lokaal beleid.
Bij het jaarlijks monitoren en de processen rond de voortgang van de woningbouw wordt vervolgens de kwaliteit en kwantiteit continu geëvalueerd. Dit kan aanleiding zijn voor aanvullende nieuwe afspraken of wijzigingen in bestaande afspraken. De regio Achterhoek heeft in oktober 2010 een regionale woonvisie opgesteld. Deze wordt in paragraaf 3.3.2 behandeld.
Plan
De gewenste ontwikkeling van het plangebied voorziet in de realisatie van een landgoed met landhuis en twee vrijstaande woningen (waarvan één woning herbouw van de voormalige dienstwoning is) op een vrijgekomen agrarische locatie. Deze ontwikkeling sluit aan bij het stimuleren van het ‘landelijk wonen’, zoals één van de algemene doelstellingen is van het Gelders kwalitatief woonbeleid.
In paragraaf 3.3.2 wordt nader ingegaan op de afspraken en ambities die in de regio Achterhoek zijn geformuleerd.