Neede, Centrum 2011, herziening 2020-1

1.1 Aanleiding en doelstelling

Op 26 juni 2013 is het bestemmingsplan "Neede, Centrum 2011" door de raad van de gemeente Berkelland vastgesteld. Uitgangspunt was een actueel en behoudend plan, waarbij bestaande rechten werden gerespecteerd.

Aan het Kerkplein 10 in Neede wordt al jaren gewoond. In het geldende bestemmingsplan valt het pand echter binnen de aangeduide bestemming 'Horeca'. Hier is echter geen sprake van, en ook nooit geweest. De woning is tijdens de procedure voor de actualisatie van de Berkelandse bestemmingsplannen verkeerd beoordeeld. In het vorige bestemmingsplan "Dorp Neede, 5e wijziging" (1982) had het pand (nog) wel de bestemming 'Woningbouw'. De eigenaresse wil dit graag weer hersteld zien.

Het college van burgemeester en wethouders heeft aangegeven mee te willen werken aan het herstellen van deze situatie. Hiervoor is deze herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. In dit bestemmingsplan wordt aangetoond dat de herziening van het bestemmingsplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt aan het Kerkplein 10 in Neede. Kadastraal is het plangebied bekend als gemeente Neede, sectie C, nummer 574.

Onderstaande afbeelding 1.1 geeft de ligging van het plangebied in de kern Neede weer. In afbeelding 1.2 (z.o.z.) is verder ingezoomd op het plangebied.

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied in groter verband (rode kruisje).

Afbeelding 1.2: Ligging van het plangebied.

1.3 Wat is een bestemmingsplan?

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat:

• de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren; en
• de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van 'werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden' (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden).

Een bestemmingsplan regelt daarom:

• het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);

en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

• het bebouwen van de gronden;
• het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk
beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en
regels zoals de Woningwet, de Erfgoedwet, de Algemene Plaatselijke
Verordening, de Wet milieubeheer en de Bouwverordening zijn ook erg belangrijk
voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

1.4 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan "Neede, Centrum 2011". Dat plan is op 26 juni 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Berkelland. Op 30 april 2014 is het bestemmingsplan onherroepelijk van kracht geworden.

Het plangebied heeft in het bestemmingsplan de bestemming 'Horeca'. Binnen deze bestemming zijn horecabedrijven (categorieën 1 t/m 3) als gebruik toegestaan. Ook zijn bestaande bedrijfswoningen toegestaan. Als hoogtematen is een goothoogte van 3 meter en een bouwhoogte van 7 meter opgenomen.
Kerkplein 10 is niet een horecabedrijf of een (bedrijfs)woning behorende bij een horecabedrijf. De maximale hoogtematen komen wel overeen met de bestaande woning.

Afbeelding 1.3: Fragment van het geldende bestemmingsplan "Neede, Centrum 2011".

Voor het veranderen van de bestemming van Kerkplein 10 van de bestemming 'Horeca' naar de bestemming 'Wonen', is een planherziening noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.5 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Neede, Centrum 2011, herziening 2020-1 (Kerkplein 10)" bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
• regels;
• de verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1859.BPNDE20200004-0100).

Op de verbeelding is de bestemming van de gronden binnen het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het plan en moeten samen 'gelezen' worden.

Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten. De toelichting maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

1.6 Leeswijzer toelichting

Deze toelichting is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. Het volgende hoofdstuk beschrijft het plan en de bestaande situatie van het plangebied (Hoofdstuk 2). Hoofdstuk 3 bevat de verantwoording en uitleg van de planregels en verbeelding. De toelichting besluit met hoofdstukken over de economische uitvoerbaarheid (Hoofdstuk 4) en het gevoerde (voor)overleg en de inspraak op het plan (Hoofdstuk 5).

2.1 Het plangebied en omgeving

Het plangebied ligt aan het kerkplein in Neede. De luchtfoto in afbeelding 2.1 geeft het plangebied in haar directe omgeving weer.

Afbeelding 2.1: Uitsnede uit luchtfoto (2019). In de rode cirkel het plangebied.

Het Kerkplein is de straat rondom de Grote Kerk (PKN) in het centrum van Neede. Het blok, waar ook Kerkplein 10 onderdeel van is, bestaat uit 4 panden. Elk met een eigen dakvorm. Kerkplein 6 bestaat uit twee gebouwen die tesamen een restaurant huisvesten (Frankie's Jungle Bistro). Kerkplein 8 is de bedrijfswoning van de uitbater(s) van het restaurant. En nummer 10 is een enkele woning, zonder enig verband met het genoemde restaurant.

Afbeelding 2.2: Kerkplein 10 (rode pijl) vanuit de Oudestraat, met rechts ernaast de horecapandentraat (Googlemaps juli 2018).

De panden hebben elk een afzonderlijk karakter en (bijna) geen buiten privé. Dit geeft ook wel het (binnenstedelijke) centrumkarakter aan. De gevels hebben enigszins een verspringende rooilijn. De variatie in het bebouwingsbeeld wordt hiermee nog eens extra benadrukt.

Afbeelding 2.3: Kerkplein 10 vanuit de Kostersteeg, met erachter de horecapanden Kerkplein 6 en 8 (Googlemaps juli 2018).

Afbeelding 2.4: Pand aan het Kerkplein 10, gezien vanuit het zuiden (in de gele cirkel).

De woning aan het Kerkplein 10 is een solitaire woning. Het is gebouwd begin jaren '20 van de vorige eeuw (vergunning verleend op 17 september 1921). De ruimte tussen dit pand en het naastliggende Kerkplein 8 is zeer minimaal. De woning bestaat uit twee bouwlagen, waarbij de tweede bouwlaag onder de schuine kap zit. De goothoogte is zo'n 3 meter en de nok van het dak ligt op ongeveer 7 meter.

Afbeelding 2.5: Aanzicht voorgevel en zijgevel van Kerkplein 10 (uit bouwvergunning 1955).

2.2 Beschrijving van het plan

Bij het actualiseren van de oude bestemmingsplannen tot het bestemmingsplan "Neede, Centrum 2011" is de woning aan het Kerkplein 10 niet correct beoordeeld en verkeerd in het bestemmingsplan opgenomen. De woning is opgenomen in de bestemming 'Horeca' in plaats van de bestemming 'Wonen'. Om dit te herstellen wordt de bestemming van het Kerkplein 10 weer teruggezet naar 'Wonen'. De geldende goot- en bouwhoogtes blijven hetzelfde. Deze komen overeen met de bestaande maten. Een maximale goothoogte van 3 meter en een bouwhoogte van 7 meter.

Met deze planherziening wordt deze situatie (weer) hersteld. Kerkplein 10 krijgt een woonbestemming, zoals ook in het voorgaande bestemmingsplan van toepassing was.

3.1 Bestemmingsregeling

Dit bestemmingsplan is een herziening van de verbeelding van het bestemmingsplan "Neede, Centrum 2011" (moederplan). De regels van dat plan worden niet herzien. Ook is de beschrijving, onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten in de plantoelichting van dat bestemmingsplan nog steeds van toepassing. De regels van dit bestemmingsplan zijn beperkt tot enkele artikelen. Deze artikelen bevatten enkele begripsomschrijvingen, de koppeling met het oorspronkelijke bestemmingsplan en de slotregel.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld (zie ook de koppeling met het moederplan). De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen en de uitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

3.2 Verbeelding

Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijbehorende regels worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld:

• 1. Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één 'enkel' bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regels van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen.
• 2. Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding. Dat teken kan bestaan uit een lijn, een figuur, of een lettercode etc. Via een aanduiding wordt in de regels 'iets' geregeld. Dat 'iets' kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben.

3.3 Regels

De regels van dit bestemmingsplan zijn verdeeld over 3 hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). In dit specifieke geval is dat niet meer dan aangeven wat de naam en het identificatienummer van dit bestemmingsplan is. Voor een verklaring van de begrippen dient immers het moederplan geraadpleegd te worden
• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt normaliter in alfabetische volgorde. In dit plan is er slechts 1 bestemmingsregel. In dit artikel 2 wordt de koppeling gelegd naar het moederplan: "Neede, Centrum 2011". De regels van de bestemmingen blijven ongewijzigd van toepassing.
• 3. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is de slotregel opgenomen.

3.4 Bestemmingsregels

De regels in dit bestemmingsplan zijn opgezet aan de hand van wat hiervoor is beschreven. Voor de bestemmingen is een koppeling gelegd met het moederplan. Dit bestemmingsplan kent, via de verbeelding, 1 bestemming en 1 dubbelbestemming. Deze bestemmingen worden hieronder kort toegelicht.

Wonen

Het plangebied is bestemd voor 'Wonen'. Deze bestemming heeft betrekking op een bestaande woning, al dan niet in combinatie met vrije beroepen, die bij recht mogelijk zijn. Voorts zijn bedrijfsmatige activiteiten aan huis mogelijk, als burgemeester en wethouders besluiten om hiervoor bij een omgevingsvergunning af te wijken van het plan. Bedrijfsmatige activiteiten aan huis betreffen dus activiteiten die niet onder de vrije beroepen worden geschaard, maar waaraan toch onder voorwaarden medewerking kan worden verleend als aan de opgenomen criteria hiervoor wordt voldaan.

Waarde - Archeologie 2

De gronden met deze dubbelbestemming gericht op de archeologie zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), ook bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van archeologische waarden in de bodem.

5.1 Vooroverleg

Volgens artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening moet het bestemmingsplan worden voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Dit bestemmingsplan is niet voorgelegd aan betrokken partijen, omdat sprake is van een kleine herstelactie. Ook spelen voor deze herziening, met een zeer beperkte oppervlakte, slechts lokale aspecten. Tenslotte wijzigen ook de wateraspecten niet. Er wordt gebruik gemaakt van de bestaande leidingen en afvoeren.

5.2 Ontwerp

Het ontwerpbestemmingsplan "Neede, Centrum 2011, herziening 2020-1 (Kerkplein 10)" lag van 12 maart tot en met 22 april 2020 voor iedereen ter inzage. Dit is bekend gemaakt via een kennisgeving in "BerkelBericht" en de Staatscourant van 11 maart 2020, en op de gemeentelijke website (www.gemeenteberkelland.nl).

Gedurende voornoemde termijn kon iedereen zienswijzen indienen. Wij hebben in dit kader geen schriftelijke of mondelinge zienswijzen ontvangen.