Eibergen, Woongebieden 2011, herziening 2022-2 (Vogelenzangstraat)

3.1.1 Algemeen

In deze paragraaf wordt een analyse gegeven van het relevante beleidskader. De beleidsnota's die direct of indirect doorwerken in voorliggend wijzigingsplan, worden in deze paragraaf behandeld. Per bestuurslaag is een korte samenvatting gegeven van de meest relevante aspecten uit de verschillende beleidsnota's, alsmede de consequenties voor het voorliggende plan.

3.1.2 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Onderdeel van de Omgevingswet is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving:

• De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie;
• Steden en regio's sterker en gezonder maken;
• Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

De nationale belangen zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het gaat bijvoorbeeld om rijksvaarwegen, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en primaire waterkeringen.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6, lid 2  van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening.

Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing rijksbeleid

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Voorliggend initiatief zou kunnen worden aangemerkt als een woningbouwlocatie. Deze term is echter niet gedefinieerd in het Bro. Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met 10 woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar grotere woningbouwplannen wel.

Onderhavig initiatief betreft de realisatie van 21 woningen op een agrarisch perceel. Om die reden is de ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing. Voor het initiatief is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd. Deze is als Bijlage 1 bijgevoegd.

Met het initiatief is sprake van een toename van 21 woningen. Met de ontwikkeling wordt een aanmerkelijke bijdrage geleverd aan zowel de kwantitatieve als kwalitatieve woningbouwbehoefte van de regio Achterhoek en de gemeente Berkelland in het algemeen en de kern Eibergen in het bijzonder. De ruimtelijke ontwikkeling voorziet in een woonprogramma met betaalbare huur- en koopwoningen. Ook wordt rekening gehouden met de regionale ambities voor huisvesting van specifieke doelgroepen, door de realisatie van levensloopbestendige woningen voor senioren en woningen voor jongere starters. De woningen krijgen een duurzaam karakter, doordat ze voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG) en worden klimaatadaptief ingepast.

Het initiatief wordt qua ligging aangrenzend aan het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. In het bestaand stedelijk gebied van Eibergen is onvoldoende geschikte ruimte beschikbaar om te voorzien in het beoogde woningbouwinitiatief met in totaal een 21 nieuwe woningen. In de toekomstige situatie krijgt het plangebied grotendeels een woonbestemming en bestemmingen die passen bij de bestemming 'Wonen'. Deze bestemmingen passen bij de nabije omgeving van het plangebied die overwegend uit woningen bestaat.

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro).

Met de ontwikkelingen binnen het plangebied zijn geen overige nationale belangen gemoeid.

3.1.3 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

Op 19 december 2018 is de omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. In deze visie beschrijft de provincie welke richting de provincie op wil op het gebied van energie, klimaat, water, voedsel en ook hoe de provincie de omgeving wil inrichten. De Omgevingsvisie richt zich formeel op de komende tien jaar, maar wil ook een doorkijk bieden aan Gelderland op een langere termijn. Veel maatschappelijke vraagstukken zijn zo complex dat alleen een gezamenlijke inzet succesvol kan zijn. In de omgevingsvisie zijn de opgaven voor Gelderland daarom in nauwe samenwerking met partners uitgedacht. Daarbij kijken de provincie en partners vanuit een integraal en internationaal perspectief naar Gelderland. Met deze bestuurlijke strategie kunnen voor Gelderland toekomstbestendige keuzes gemaakt worden.

Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities geeft de provincie hier richting aan:

• energietransitie;
• klimaatadaptatie;
• circulaire economie;
• biodiversiteit;
• bereikbaarheid;
• economisch vestigingsklimaat;
• woon- en leefklimaat.

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen.

Omgevingsverordening

De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving.

Ten aanzien van voorliggend bestemmingsplan zijn de regels ten aanzien van het onderwerp woonlocaties en klimaat relevant.

Woonlocaties

De verordening bevat de regel dat nieuwe woningbouwontwikkelingen alleen zijn toegestaan wanneer deze passen in het door Gedeputeerde Staten (GS) vastgestelde regionale woonagenda. Ten behoeve van de flexibiliteit is het wel mogelijk om van een regionale woonagenda af te wijken, vooruitlopend op de actualisatie van die regionale woonagenda. Als er nog geen regionale woonagenda is vastgesteld of als de bestaande regionale woonagenda niet meer actueel is en niet geschikt meer is als beoordelingskader, zal de provincie totdat een nieuwe regionale woonagenda wordt vastgesteld bestemmingsplannen die de bouw van nieuwe woningen mogelijk maken, toetsen aan de volgende criteria: er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking, als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening, het plan past binnen de meest recente provinciale visie op het woonbeleid, er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden en de provincie stemt in met de ontwikkeling.

Klimaat

Bij de planontwikkeling van de nieuwe woownijk is een adaptieve vormgeving van belang geweest. Hierbij is aandacht voor bij zaken als wateroverlast, droogte en hitte. Uitgangspunt is dat alle nieuwe bebouwing afgekoppeld is en dat het (hemel)water opgevangen wordt binnen de wijk zelf. Parkeervoorzieningen worden met een open verharding uitgevoerd waardoor ook hier water kan infiltreren. Verder is rekening gehouden met het toevoiegen van groen in de wijk. Naast het vegroten van de biodiversitiet zorgt dit groen ook voor schaduwwerking.

Koersnotitie Ruimte voor goed Wonen

In 2018 heeft Gedeputeerde Staten (GS) van Gelderland de koersnotitie ‘Ruimte voor goed wonen’ opgesteld. In de koersnotitie staan de woonbehoeften per Gelderse woonregio, maatwerk en flexibele plannen centraal. De woonpartners in de regio maken afspraken in regionale woonagenda’s. De regionale woonagenda’s vormen de basis voor de samenwerking. De provincie beoordeelt voor vaststelling of de agenda wat betreft inhoud aansluit bij de woonopgave van de regio en de koers “Ruimte voor goed wonen”.

De ambitie van de provincie is een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Om dit te behouden en te bereiken staan drie uitgangspunten centraal: een duurzaam, economisch krachtig en een verbonden Gelderland. Deze uitgangspunten vormen de rode draad van het beleid en het handelen van de provincie. Voor de woonopgaven betekent dit concreet:

• Duurzaam: Duurzaamheid is een belangrijk thema dat iedereen raakt. Alle ruim 1 miljoen woningen die we in 2040 in Gelderland nodig hebben, moeten ongeacht leeftijd duurzaam zijn. Alleen dan lukt het om onze gezamenlijke duurzaamheidsambitie te halen. De inrichting van wijken en locatiekeuze spelen daarbij een belangrijk rol. Binnenstedelijke ruimte benutten is het vertrekpunt. We moeten zorgvuldig omgaan met ons groen, zowel in als buiten stad of dorp.
• Economisch krachtig: Een goed vestigingsklimaat gaat verder dan een goede locatie voor bedrijven. Het vereist ook een goede woonomgeving met voldoende passende woningen. Aansluitend bij de behoefte van de mensen. Dit versterkt de aantrekkingskracht van Gelderland. Om hier te komen wonen en voor bedrijven om zich hier te vestigen.
• Blijvend verbonden: Een woonomgeving waar mensen zich mee verbonden voelen is een omgeving die goed bereikbaar is en goede (culturele) voorzieningen heeft. En met buurten en mensen waarmee je, je verbonden voelt. Aandacht voor het levensloopbestendig maken van woningen draagt bij aan een blijvende verbondenheid met woning en omgeving.

Actieplan Wonen 2020-2025

Met het Actieplan Wonen wil de provincie de komende vijf jaar de bouw van circa 45.000 woningen versnellen. De 45.000 woningen zijn onderdeel van de 80.000 nieuwe woningen die in Gelderland tot 2030 gerealiseerd moeten worden. Met het actieplan wil de provincie een bijdrage leveren aan de uitvoering van de bouwopgave. Drie doelen staan in het actieplan centraal:

• 1. versnelling van de woningbouw (sneller);
• 2. meer betaalbare woningen (betaalbaar);
• 3. meer flexibele woonvormen (flexibel).

In totaal bevat het Actieplan Wonen 14 acties die helpen de drie geformuleerde doelen te bereiken. Door de 14 acties uit te voeren wil de provincie 45.000 woningen opleveren in verschillende prijsklassen, waarvan 9.500 betaalbare woningen en 2.000 flexibele woningen.

Toetsing Provinciaal beleid

Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van 21 woningen op een agrarisch perceel. Het plangebied ligt aan de rand van het stedelijk gebied van de kern Eibergen.

Ter plaatse van het plangebied zijn de regels omtrent 'klimaatadaptatie' van belang. In 2050 wil Gelderland optimaal beschermd zijn en kunnen meebewegen met het veranderend klimaat. Overtollig water moet dan zonder problemen kunnen worden opgevangen, wegstromen en in de bodem kunnen zakken en verdroging van land- en tuinbouwgebieden en bossen moet worden tegengaan. De provincie Gelderland werkt hier vooral aan vanuit haar betrokkenheid bij waterveiligheid, waterkwaliteit, bodem en natuur en houdt daarbij rekening met de variatie van de Gelderse streken. In tijden van overvloed moet het water worden opgevangen en voor langere tijd worden vastgehouden in onze beken. Met dit initiatief wordt rekening gehouden met de waterhuishouding, waarop verder wordt ingegaan in paragraaf 3.2.7, en de aanleg van groen in het nieuwe woonmilieu.

Daarnaast zijn de regels omtrent 'woon- en leefomgeving' van toepassing. De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon-en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, wordt uitgebreid aan de randen van onze steden of dorpen. Met dit initiatief worden 21 woningen gerealiseerd op agrarisch grond. Alhoewel de ontwikkeling plaats vindt op landbouwgrond, wordt binnen bestaand verstedelijkt gebied gebouwd met voornamelijk woonfuncties in de nabije omgeving. Door dit initiatief wordt dus ruimte binnen bestaand stedelijk gebied benut door flexibele woningen te realiseren.

Met de uitvoering van het initiatief wordt voldaan aan de doelstellingen van de provincie op het gebied van klimaatadaptatie en woon- en leefomgeving.

Aangezien het regionale beleid omtrent 'wonen' niet meer actueel en geschikt is, is het toetsingskader van de regels ten aanzien van het onderwerp woonlocaties relevant. Daarom is het noodzakelijk om dit initiatief aan het meest recente regionale woonbeleid te toetsen, zoals de koersnotitie 'Ruimte voor goed Wonen' en het Actieplan Wonen. Met dit initiatief worden 21 woningen mogelijk gemaakt, waarvan een deel zowel betaalbaar als ook demontabel zijn. Deze demontabele woningen kunnen verplaatst worden en ingezet worden om elders aan een woningbehoefte te voldoen.

Het initiatief is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.1.4 Regionaal beleid

Zowel de 'Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025' als de 'Regionale Woonvisie' gaan uit van krimp in de regio. Recenter onderzoek toont echter aan dat er wel een actuele vraag is naar meer woningen en dat er van krimp geen sprake meer is. Desalniettemin worden beide beleidsstukken hieronder kort behandeld, omdat deze onderdeel zijn van het geldende beleid.

Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025

Op 19 mei 2015 is Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 vastgesteld als opvolger van de Regionale Woonvisie 2010-2020. De Regionale woonagenda schets de kaders en geeft ruimte om de inhoud mede door andere partijen te laten invullen. Daarmee verschuift de rol van de overheid van inhoudelijk bepalend naar procesbegeleidend. Kernbegrippen zijn kaders stellen, faciliteren en ruimte geven. De kernboodschap voor de komende jaren luidt dan ook:

• een integrale aanpak is nodig om de bestaande woningen toekomstbestendig te maken (kwalitatief), waarbij de eigenaar een persoonlijke mix kiest van onderhoud, isolatie, energieopwekking en levensloopbestendig maken. Sloop/nieuwbouw kan een optie zijn;
• voor leegstaand en leegkomend vastgoed is een gezamenlijke beeldvorming met een lokale aanpak nodig. Naast herbestemmen zal in toenemende mate ook sloop aan de orde zijn;
• wonen en zorg vormt een belangrijk aandachtspunt bij al deze genoemde ontwikkelingen.

Het eerder afgesproken aantal netto toe te voegen woningen op regio niveau wordt verlaagd met 10%. Dit betekent dat er tussen 2015 en 2025 netto nog slechts 3.145 woningen worden toegevoegd.

De zeven gemeenten uit de regio zijn na vaststelling van de Regionale woonagenda begonnen om deze lokaal uit te werken. De gemeente Berkelland heeft daartoe de woonvisie 'Thuis in Berkelland' op 26 mei 2020 vastgesteld.

Regionale Woonvisie

De zeven Achterhoekse gemeenten hebben, samen met de woningcorporaties en de provincie, een gezamenlijke visie op het wonen in de Achterhoek neergelegd voor de periode 2010-2020. De ambitie van de regio Achterhoek luidt daarbij als volgt:

• Iedereen die wil, kan zijn woonwens in de Achterhoek waarmaken; De Achterhoek is onderscheidend in kwaliteit;
• Het aantal woningen past bij de kwantitatieve woningvraag;
• Ontspanning op de woningmarkt betekent kansen benutten en risico's beperken.

In vervolg hierop heeft de gemeenteraad de Beleidsnotitie Ruimte voor Kwaliteit vastgesteld (zie paragraaf 3.1.5).

Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek

De groei van het aantal huishoudens in de regio houdt echter langer aan dan eerder voorzien. Dit betekent dat er extra woningen moeten komen bovenop het aantal dat nu in afspraken is vastgelegd. Er moet meer ruimte gegeven worden aan de bouw van extra woningen. De prioriteit moet daarbij liggen op woningen waar nu behoefte en een duidelijk tekort aan is. Het Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek 2017 (AWLO) geeft een helder advies over de bouwopgave: blijf bouwen voor starters en creëer geschikt aanbod waar (actieve) senioren naar kunnen doorstromen. Dit is vertaald naar het geven van extra ruimte door scherpe voorwaarden te stellen aan nieuwe initiatieven voor woningbouw. Met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek' zijn regionaal kwalitatieve criteria afgesproken waaraan de gemeenten nieuwe plannen moeten toetsen. Dit betreft de volgende drie kwaliteitscriteria:

• De behoefte is aangetoond;
• Voorrang voor transformatie van leegstaand vastgoed (verbouw of nieuwbouw na sloop);
• Inbreiding gaat voor uitbreiding.

In september 2019 stemden de zeven gemeenteraden in de Regio Achterhoek in met de kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek. In oktober is deze door de provincie Gelderland vastgesteld. De kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw zijn vertaald in de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in Berkelland' van de gemeente Berkelland (zie paragraaf 3.1.5)

3.1.5 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Wonen Eibergen 2015

De Structuurvisie Wonen Eibergen 2015 is het toekomstig kader van de gemeente Berkelland voor de ontwikkeling van bouwlocaties in de bebouwde kom van Eibergen. Daartoe behoort onder meer het woongebied Op de Bleek. De structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijk handelen van de gemeente voor de woningbouwlocaties die er in zijn opgenomen.

Toen de gemeenteraad van Berkelland in mei 2015 de Regionale Woonagenda Achterhoek vaststelde werd er ingezet op de afname van woningbouwaantallen. Deze opgave is vertaald in de Structuurvisie Wonen Eibergen 2015, waarin eveneens ingezet wordt op een afname van woningbouw. Aangezien de cijfers door de meest recente ontwikkelingen achterhaalt zijn, kan een verder toelichting van deze structuurvisie wonen achterwege blijven. In het volgende wordt ingegaan op de kwalitatief en kwantitatief woonbeleid dat een betere kader vormt voor de toetsing van dit initiatief.

Woonvisie Thuis in Berkelland 2020-2025

Met deze Woonvisie formuleert de gemeente Berkelland haar ambities op het gebied van wonen. Om samen te zorgen voor een aantrekkelijke woningmarkt voor iedereen die in Berkelland woont of wil komen wonen, richt zich deze woonvisie op drie ambities:

Toekomstgericht woningen en wijken

Het doel is een duurzame en levensloopbestendige woningvoorraad. Dat houdt in dat de kwaliteit en duurzaamheid van woningen verbeterd gaat worden. Daarnaast is er aandacht voor de wijk, de kern en het buitengebied. Ook deze dienen toekomstbestendig te worden om er prettig te kunnen wonen.

Aantrekkelijke nieuwe woningen

Er wordt ruimte geboden voor goede, innovatieve woningbouwplannen. Met name wordt ingezet op het toevoegen van woningen die er nu niet of onvoldoende zijn, zoals woningen voor de doelgroepen jongeren en senioren. Daarnaast wordt gekeken naar vernieuwende woonvormen, flexwonen en is er aandacht voor (kleinere) doelgroepen, zoals arbeidsmigranten en woonwagenbewoners.

Wonen, welzijn en zorg

De gemeente Berkelland wil stimuleren dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Lukt dit niet, dan moet er voldoende en divers aanbod aan huisvesting zijn in de kernen voor mensen met een zorgvraag. Hiervoor wordt onder andere de verbinding tussen corporaties en zorgpartijen verbeterd en wordt gezocht naar geschikte locaties voor woonzorginitiatieven in de kernen.

Beleidsnotitie Ruimte voor Kwaliteit 'Onderweg naar wendbaar wonen'

In juli 2018 heeft de gemeenteraad van Berkelland deze beleidsnotitie 'Ruimte voor Kwaliteit' vastgesteld. De gemeente Berkelland bevindt zich in een periode van demografische verandering. Het aantal inwoners daalt, inwoners worden ouder en er worden minder kinderen geboren. Het is van belang dat, ondanks deze veranderingen, inwoners in Berkelland prettig kunnen (blijven) wonen en dat ze de woning vinden in Berkelland waar zij behoefte aan hebben. Met het plan van aanpak wendbaar woonbeleid willen wordt ervoor gezorgd dat er speelruimte komt om zowel in te spelen op de huishoudensdaling als om transformatie mogelijk te maken. De gestelde ambities zijn:

• Inspelen op demografische veranderingen;
• Onderweg zijn naar een wendbaar woonbeleid om gelijktijdig in te blijven zetten op verminderen van de overtollige plancapaciteit en op transformatie naar de goede woningen.

Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in Berkelland

In september 2019 stemden de 7 gemeenteraden in de Regio Achterhoek in met de Kwalitatieve Toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek. Met deze kwalitatieve toetsingscriteria ontstaat weer ruimte voor extra woningen, bovenop het aantal dat in de afspraken in de regio was vastgelegd. De drie criteria zijn:

• De behoefte is aangetoond;
• Voorrang voor transformatie van leegstaand vastgoed (verbouw of nieuwbouw na sloop);
• Inbreiding gaat voor uitbreiding.

Aanvullend op deze criteria heeft de gemeente Berkelland nadere uitwerking op de toetsingscriteria opgesteld. De belangrijkste aanvullende criteria worden in het volgende kort genoemd. De gemeente Berkelland stelt per kern een marktverkenning op die inzicht geeft in de mismatch tussen vraag en aanbod. De marktverkenning komt tot stand via data, gesprekken met marktkenners en met groepen woningzoekers. In de meeste kernen staan meerdere panden leeg of komen leeg te staan. In Berkelland ligt de prioriteit bij leegstaande panden in aanloopstraten van winkelgebieden en zichtlocaties, bij het herbestemmen cultuurhistorisch vastgoed dat Berkelland wil behouden en dat alleen behouden kan blijven door er een woonfunctie aan toe te voegen en zorgvastgoed dat niet meer voldoet aan de eisen van nu. In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking wil de gemeente Berkelland in principe niet meer bouwen op uitleglocaties, maar indien (verdere) inbreiding niet (meer) mogelijk of ongewenst is kan een uitzondering worden gemaakt. Bijvoorbeeld voor het behoud van voldoende open ruimte in de kern of maatregelen gericht op klimaatadaptatie in de wijken.

Toetsing gemeentelijk beleid

Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van 21 woningen op een agrarisch perceel aan de rand van het stedelijke gebied van de kern Eibergen.

Met de beoogde ontwikkeling wordt, zoals genoemd in de Woonvisie, ruimte geven aan innovatieve woonvormen. Vooral de woningen die direct aan de Vogelenzangstraat gelegen zijn, de House2Start woningen, hebben een relatief kleine vloeroppervlakte. Deze House2Start woningen zijn geschikt voor jongeren en starters op de woningmarkt en zijn demontabel. Deze woningen zijn dus tijdelijk van aard en kunnen verplaatst worden om elders invulling te geven aan de woningbehoefte. Daardoor kan worden ingespeld op demografische veranderingen. Tevens bestaat dit initiatief uit de realisatie van drie vrijstaande levensloopbestendige woningen die geschikt zijn voor senioren. Daardoor wordt het ouderen mogelijk gemaakt om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen. Met de realisatie van twee-aaneengebouwde woning, die qua aankoopprijs in het dure segment vallen, wordt de doorstroming op de woningmarkt gewaarborgd.

Dit initiatief aan de Vogelenzangstraat wordt aan de rand van het stedelijk gebied van de kern Eibergen op agrarische gronden gerealiseerd. De gemeente is een experiment aangegaan waarin de grondeigenaar en de toekomstige bewoners in samenwerking een nieuwe woonbuurt ontwerpen. Vervolgens gaan de toekomstige bewoners de grond afnemen en samen met een eigen aannemer de woonbuurt realiseren.

Qua nieuwe bebouwing heeft de gemeente Berkelland aangegeven een voorkeur te hebben voor inbreiding in plaats van uitbreiding. Om de locatiekeuze te motiveren kan wordt verwezen naar de ligging van het plangebied. Ingekaderd tussen een woongebied met verschillende stedelijke functies, een bedrijventerrein en enkele woningen, ligt het plangebied in de bebouwde kom van Eibergen. Ten zuiden van het plangebied ligt een bedrijventerrein en ten noorden van het plangebied ligt het woongebied van de kern Eibergen. Het plangebied ligt dus tussen twee bebouwingsstructuren in. Door dit initiatief wordt de open ruimte tussen het woongebied en het bedrijventerrein gedeeltelijk opgevuld door bebouwing, en ontstaat er in feite minder afstand tussen de nieuwe woningen en het bedrijventerrein. Wel wordt er ruimte geboden aan de nodige groen- en waterstructuren in en om het plangebied. Tevens bevindt zich ten oosten van het plangebied de Groenloseweg, die de grens vormt van de bebouwde kom met het buitengebied van de gemeente Berkelland. Geconcludeerd wordt dat het bij onderhavig initiatief op de gekozen locatie gaat om een inbreiding in bestaand stedelijk gebied.

Het initiatief is hiermee in overeenstemming met het gemeentelijke beleid.

3.2.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Algemeen

Om te bepalen of voor het project een milieueffectrapport (M.E.R.) moet worden opgesteld, is het van belang om te kijken of de ontwikkeling een activiteit is als opgenomen in de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.).

In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat in bijlage C er direct sprake is van een m.e.r.-plicht voor besluiten met een omvang boven de drempelwaarden en besluiten onder de drempelwaarden zijn niet m.e.r.-plichtig. Onderdeel D geeft aan of er voor besluiten beoordeeld moet worden of er m.e.r. noodzakelijk is. Voor besluiten met een omvang boven de drempelwaarden moet een m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd en voor besluiten met een omvang onder de drempelwaarden een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling. Pas na het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling is duidelijk of er een M.E.R. moet worden opgesteld.

Toetsing

Met het plan is sprake van de realisatie van maximaal 21 woningen en enkele parkeerplaatsen. Om te bepalen of voor het project een milieueffectrapport (M.E.R.) moet worden opgesteld, is het van belang om te kijken of de ontwikkeling een activiteit is als opgenomen in de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.).

In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat in bijlage C er direct sprake is van een m.e.r.-plicht voor besluiten met een omvang boven de drempelwaarden en besluiten onder de drempelwaarden zijn niet m.e.r.-plichtig. Onderdeel D geeft aan of er voor besluiten beoordeeld moet worden of er m.e.r. noodzakelijk is. Voor besluiten met een omvang boven de drempelwaarden moet een m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd en voor besluiten met een omvang onder de drempelwaarden een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling. Pas na het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r-beoordeling is duidelijk of er een M.E.R. moet worden opgesteld.

De realisatie van de woningen en enkele parkeerplaatsen kan worden gekwalificeerd als "de aanleg of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen" als genoemd in onderdeel D.11.2 van de bijlage van het Besluit m.e.r.. Bij de uitleg van de Europese m.e.r.-richtlijn wordt immers aangegeven dat 'stedelijke ontwikkelingsprojecten' breed moet worden geïnterpreteerd. Bij deze activiteit zijn drie drempelwaarden opgenomen.

De activiteit valt ruim beneden de gestelde drempelwaarde, waardoor geen sprake is van een directe m.e.r.-(beoordelings)plicht. Dit betekent concreet dat het bevoegd gezag zich ervan moet vergewissen of de activiteit, wanneer deze onder de drempelwaarden zit, daadwerkelijk geen belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben, waarbij het in het bijzonder moet worden nagegaan of sprake is van de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de Europese Richtlijn betreffende de milieueffectbeoordeling. Dit is de zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Voor de ontwikkeling is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Deze is als Bijlage 2 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Op grond van de aanmeldnotitie kan geconcludeerd worden dat mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu als gevolg van het initiatief kunnen worden uitgesloten. Ter voorbereiding van het bestemmingsplan is een aanmeldnotitie ingediend. De aanmeldnotitie is getoetst aan de criteria van de Wet milieubeheer. Burgemeester en wethouders hebben besloten dat voor het voorliggende project en locatie geen milieueffectrapportage behoeft te worden opgesteld, omdat beoordeeld is dat de voorgenomen activiteiten niet tot onevenredige nadelige milieugevolgen leiden.

Conclusie

Het bestemmingsplan 'Eibergen, Vogelenzangstraat' kan zonder m.e.r.(-beoordeling) worden vastgesteld.

3.2.2 Bodem

Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet aangetoond worden dat de bodem- en grondwaterkwaliteit ter plaatse van het plangebied geschikt zijn voor het beoogde gebruik. In opdracht van Heriva Vastgoed BV is door Buro Ontwerp & Omgeving een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 3 toegevoegd.

Toetsing

De aanleiding tot de uitvoering van het onderzoek is de voorgenomen realisatie van een woonwijk op de locatie. Hiervoor dient de bestemming van de locatie gewijzigd te worden. In de bodem van de onderzoekslocatie zijn geen waarnemingen gedaan die duiden op een mogelijke verontreiniging van de bodem. Op het maaiveld en in de opgeboorde grond zijn op indicatieve wijze geen asbestverdachte materialen waargenomen.

Ten aanzien van de onderzoekslocatie wordt de hypothese 'onverdachte locatie' op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek niet geheel bevestigd. In de bovengrond zijn plaatselijk gehaltes PAK boven de achtergrondwaarde aangetoond. In de ondergrond liggen de aangetoonde gehaltes onder de achtergrondwaarde. In de grond ter plaatse van de demping is een verhoogd gehalte minerale olie gemeten, ten opzichte van de achtergrondwaarde. Het grondwater bevat licht verhoogde concentraties barium, xylenen (som) en (plaatselijk) molybdeen.

De indicatie van de te verwachten bodemkwaliteitsklasse betreft voor de boven- en ondergrond 'AW' (overal toepasbaar). De humeuze grond ter plaatse van de demping is op basis van deze indicatieve toetsing beoordeeld als 'industrie'.

De resultaten van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend of nader onderzoek. De vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt onzes inziens geen belemmering voor de voorgenomen wijziging van de bestemming en woningbouw.

De humeuze bovengrond ter plaatse van de demping is beoordeeld als 'industrie'. In overleg met de Omgevingsdienst Achterhoek zal bepaald moeten worden hoe er met deze kwaliteit grond omgegaan dient te worden bij de realisatie van de wijk.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan. 

3.2.3 Geluid

Algemeen

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door industrie, onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Door Buro ontwerp & omgeving is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het rapport is als bijlage 3 toegevoegd.

Toetsing

Door de nieuwe ontwikkeling worden woningen (geluidsgevoelige bestemmingen) gerealiseerd. Voor de realisatie van deze nieuwe woningen is akoestisch onderzoek verricht.

Toetsing aan de Wet geluidhinder

De omliggende 30 km-wegen hebben op basis van de Wgh geen zone. Formeel gelden de normen uit de Wgh dan ook niet voor 30 km-wegen. Echter, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, zijn bij de beoordeling van de geluidsbelastingen zijn de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en de hoogste toelaatbare geluidsbelastingen van 63 dB gebruikt. Deze normen gelden voor een vergelijkbare weg met een 50 km-regime.

De hoogste geluidsbelasting afkomstig van de omliggende 30 km-wegen bedraagt 43 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. Bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh. De geluidsbelastingen liggen binnen de geluidsnormen uit de Wgh. Op grond van de Wgh zijn de optredende geluidsbelastingen dan ook acceptabel.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan. 

3.2.4 Luchtkwaliteit

Algemeen

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10  wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd, kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht, waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m3 verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwsvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

Toetsing
Onderhavig initiatief maakt de bouw van 21 woningen mogelijk. Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de monitoringstool uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. De monitoringstool geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in het plangebied tussen 2020 en 2030. De monitoringstool kent scenario's zonder en met lokale maatregelen die er voor moeten zorgen dat op termijn overal aan de grenswaarden wordt voldaan. Beide typen scenario's laten in de toekomst een afname van de concentraties zien. Dit komt doordat bedrijven en het verkeer steeds schoner worden door technologische verbeteringen. De monitoringstool maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2020 en 2030 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

In het plangebied worden geen gevoelige functies beoogd zoals bedoeld in het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Toetsing aan de grenswaarden is daarom niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan. 

3.2.5 Externe veiligheid

Wettelijk kader

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt.
Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Bevi en Revi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Circulaire effectafstanden LPG-tankstations

In de circulaire is de effectbenadering uitgewerkt voor LPG-tankstations. In beginsel zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 60 meter en geen zeer kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 160 meter toegestaan. Naast de circulaire blijft ook de toetsing aan het Bevi noodzakelijk.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt en basisnet), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb en Revb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Toetsing

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in juli 2022 een quickscan externe veiligheid uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 5 bij deze toelichting gevoegd. De conclusies uit dit onderzoek worden hierna behandeld.

Ten behoeve van de toetsing is de Risicokaart Nederland geraadpleegd, waarvan een fragment in onderstaande afbeelding is weergegeven. Onderhavig initiatief heeft betrekking op de realisatie van 21 nieuwe woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Met de ontwikkeling is sprake van nieuwe kwetsbare objecten. Het plangebied is blauw omcirkeld.

Stationaire bronnen

De volgende stationaire bronnen liggen in de (directe) omgeving van het plangebied:

• Glasflessenopslag (Kiefteweg 4): invloedsgebied bedraagt 20 meter. Daadwerkelijke afstand bedraagt circa 280 meter;
• Opslag cloorbleekloog (Stokkersweg 4): invloedsgebied is generiek. Daadwerkelijke afstand bedraagt circa 1100 meter.

Geconcludeerd wordt dat als gevolg van risicovolle stationaire bronnen geen beperkingen gelden voor het plan.

Mobiele risico bronnen

Buisleidingen

In de omgeving ten oosten van het plangebied ligt een hogedrukaardgasleiding van Gasunie (N-569-8). De hogedrukaardgasleiding heeft een invloedsgebied van 103 meter. Het invloedsgebied van het groepsrisico reikt niet tot het plangebied (daadwerkelijke afstand is circa 1.000 meter), waardoor een nadere verantwoording van het groepsrisico achterwege kan blijven. De hogedrukaardgasleiding vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor

In de nabijheid van het plangebied bevind zich de provinciale weg N18 waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De ligging van deze weg is op een dusdanig grote afstand (circa 1.100 meter) van het plangebied dat het invloedsgebied van het groepsrisico niet over het plangebied ligt. Het plasbrandaandachtsgebied van deze wegen reiken niet tot de grenzen van onderhavige locatie. Een nadere toetsing kan hiermee achterwege blijven

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

3.2.6 Bedrijven en milieuzonering

Algemeen

Indien door middel van een plan nieuwe, gevoelige functies of milieuhinderveroorzakende functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat een goed leefmilieu binnen en buiten het plangebied mogelijk is. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van nieuwe gevoelige functies.

Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies is de VNG publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' als leidraad voor milieuzonering gebruikt. In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: 'rustige woonwijk', 'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningen, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Voor gemengde gebieden kunnen de aanbevolen richtafstanden met één stap worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf de grens van de locatie van de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande gevoelige functies.

Toetsing

Het plangebied en haar omgeving maakt gezien de aanwezige functies deel uit van een 'rustige woonwijk'.

Bedrijvigheid in het plangebied

Binnen het plangebied worden geen functies gerealiseerd die milieuhinder veroorzaken. De woningen kunnen worden aangemerkt als milieuhindergevoelig.

Bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied

Hinderaspecten kunnen zijn geur, stof, geluid en gevaar, waarbij geldt dat de grootste afstand maatgevend is. Naast voorgenoemde toetsing moet onderzocht worden of de functies in het plangebied hinder ondervinden van hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied. Op een afstand van 100 meter vanuit het plangebied zijn geen hinderveroorzakende functies aanwezig. Er kan dan ook geconcludeerd worden dat de woningen goed ingepast kunnen worden in een gebied met als functie 'rustige woonwijk'. Hiermee is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het plan.

3.2.7 Water

Beleid

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rijn en IJssel. In het Waterbeheerplan 2016-2021 van Waterschap Rijn en IJssel laat het waterschap zien welke ontwikkelingen voor het waterbeheer van belang zijn en welke accenten zij in de samenwerking met haar partners willen leggen. Vanuit die omgevingsverkenning is vervolgens het beleid voor de planperiode 2016-2021 beschreven voor primaire taakgebieden van het waterschap:

• Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water.
• Zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: Voldoende water.
• Zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier: Schoon water.
• Verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: Afvalwater.
• Zorgen voor goede randvoorwaarden voor beroepsvaart op de Oude IJssel: Vaarwegbeheer.

Situatie plangebied

Ten behoeve van de ontwikkeling is er door buro ontwerp & omgeving een eerste waterhuishoudkundige analyse uitgevoerd. De analyse is als Bijlage 6 bij dit bestemmingsplan gevoegd. In deze paragraaf is met name de wijze waarop de noodzakelijke waterberging als gevolg van de toename verhard oppervlak wordt gerealiseerd. Voor overige technische en beleidsmatige uitgangspunten wordt verwezen naar de
rapportage.

Op basis van de voorgenomen ontwikkeling zal er circa 3.530 m2 verhard oppervlak gerealiseerd worden. Ten opzicht van de huidige situatie is er sprake van een toename in verhard oppervlak van 1.500 m2 of meer. Vanuit waterschap Rijn en IJssel wordt er compensatie geëist, om overbelasting van het watersysteem te voorkomen. Voor het planvoornemen geldt een waterbergingsopgave van minimaal van 80 mm in 48 uur, wat neerkomt op een berging van minimaal circa 282 m3 (3.530 m2 x 80 mm). Zie ook onderstaand schema.

Binnen het plangebied dient minimaal 282 m3 hemelwater geborgen te worden. Hiervoor is centraal in het ontwerp een wadi opgenomen. Op basis van het ontwerp kan in deze wadi circa 12 m3 bergen, uitgaande van een vulling van 30 cm. Daarnaast zijn er twee groenstroken (oost – west) voorzien, welke verlaagd aangelegd kunnen worden. Afstromend hemelwater kan tijdelijk geborgen worden door het maaiveld van deze groenstroken te verlagen ten opzichte van de omgeving. Hier kan het hemelwater worden geborgen, infiltreren en afstromen richting de greppels aan de grenzen van het plangebied. In de groenstroken kan bij een verlaging van circa 10 cm ongeveer 72 m3 water worden geborgen.

Uit de resultaten van het doorlatendheidsonderzoek blijkt dat de bodem (vanaf circa 1,0 m-mv) geschikt is voor infiltratie van hemelwater. Geadviseerd wordt om grondverbetering toe te passen bij de realisatie van infiltratievoorzieningen. Gezien de bergingsopgave van 282 m3 zijn deze twee maatregelen onvoldoende en zal ook gezocht moeten worden naar andere bergingsvoorzieningen. Mogelijke oplossingen om deze benodigde berging binnen het plangebied te realiseren of te verminderen zijn:

1. Het toepassen van groene daken;

2. Berging op eigen terrein;

3. Het verdiept aanleggen van de parkeerplaatsen;

4. Berging van hemelwater onder de parkeerplaatsen/wegen.

De exacte wijze van waterberging zal bij de nadere planvorming verder uitgewerkt moeten worden, dit in overleg met het waterschap.

Watertoets/Wateroverleg
In bestemmingsplannen moet worden aangetoond dat de waterhuishouding ter plaatse niet negatief wordt beïnvloed door de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen. Om de gevolgen in kaart te brengen, dient het instrument de Watertoets worden uitgevoerd. Naar aanleiding van de Watertoets, geeft het waterschap, in samenwerking met de gemeente, advies en uitgangspunten met betrekking op de waterhuishouding. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van het rijk, provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. Voor dit plan is op 29 juni 2022 de digitale watertoets doorlopen. Uit de toets blijkt dat de gangbare watertoetsprocedure gevolgd moet worden. Dit betekent dat er nader overleg plaats moet

Overleg Waterschap Rijn en IJssel

PM Overleg Waterschap

Conclusie

PM conclusie water

3.2.8 Archeologie en cultuurhistorie

Algemeen

Op basis van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst, hoe er wordt omgegaan met de aspecten archeologie en cultuurhistorie. De bescherming van archeologische waarden is verankerd in de Erfgoedwet. Het belangrijkste doel van deze wet is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.

Toetsing

Archeologie

Om het aspect archeologie te kunnen beoordelen is de Archeologische Waardenkaart Berkelland geraadpleegd. Hieruit blijkt dat het plangebied grotendeels is gelegen binnen een gebied met een lage verwachtingswaarde voor archeologische vondsten ('Waarde – Archeologie 3'). Dit betekent dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm -mv of dieper dan de bekende bodemverstoring en bij plangebieden groter dan 5000 m² vroegtijdig inventariserend archeologisch onderzoek noodzakelijk is. In het noorden geldt voor een klein deel van het plangebied een middelmatige verwachting ('Waarde – Archeologie 2'). Daaruit volgt dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm -mv of dieper dan de bekende bodemverstoring en bij plangebieden groter dan 1000 m² vroegtijdig inventariserend archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

 

Uitsnede Archeologische Beleidskaart

Door Hamaland Advies is in juni 2022 archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 7 bij deze toelichting gevoegd. De conclusies uit het onderzoek worden hierna kort behandeld.

Archeologisch bureauonderzoek

Uit de resultaten van het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied een lage tot middelhoge archeologische waarde heeft op basis van de gedeeltelijke ligging in overgangsgebied van de plateau-achtige terrasrest ten noorden van het plangebied naar een erosiedal in het zuiden van het plangebied. De relatief hooggelegen delen van het landschap in de nabijheid van water vormen van oudsher gunstige vestigingslocaties voor zowel jagers-verzamelaars uit het Laat-Paleolithicum en het Mesolithicum als voor landbouwsamenlevingen vanaf het Neolithicum. Tevens worden er in het plangebied geen bouwhistorische waarden verwacht.

Hamaland Advies adviseert een verkennend booronderzoek uit te laten voeren om de aard en mate van intactheid van de bodem te bepalen. Indien in het plangebied archeologische resten aanwezig zijn, dan kunnen deze aangetroffen worden in de top van de C-horizont (dekzand) vanaf circa 0,3 m-mv.

Archeologisch booronderzoek

Uit het booronderzoek blijkt dat het bodemprofiel in het gehele plangebied verstoord is tot in de natuurlijke ondergrond (C-horizont). Binnen het plangebied is in geen van de boringen een intacte bodem aangetroffen. De bodemverstoring is waarschijnlijk het gevolg van agrarische bewerking van de bodem en diepploegen.

Selectieadvies

Vanwege de bodemverstoring tot in natuurlijke ondergrond en het ontbreken van intacte (podzol)bodems in het hele plangebied wordt vervolgonderzoek niet noodzakelijk geacht. De kans dat met de geplande bodemingrepen behoudenswaardige archeologische vindplaatsen verloren gaan is nihil. Om die reden vervallen ook de archeologische dubbelbestemmingen op het terrein.

Cultuurhistorie

Op de website www.erfgoedberkelland.nl zijn er onder andere de archeologische beleidskaart alsook de cultuurhistorische waardenkaart beschikbaar. Daaruit blijkt dat binnen het plangebied geen cultuurhistorische waarden aanwezig zijn zoals historische wegen of gebouwen.

Conclusie

Het aspect archeologie en cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.2.9 Ecologie

Algemeen

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet, in het kader van de Wet natuurbescherming, in beeld worden gebracht of er sprake is van invloeden op natuurwaarden en beschermde soorten.

Toetsing

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in augustus 2022 een quickscan natuur uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 8 bij deze toelichting gevoegd. Er is onderzoek gedaan naar de mogelijke effecten van het project op vaste rust- en verblijfplaatsen van beschermde dier- en plantensoorten (Wnb). Daarnaast zijn de mogelijke effecten op beschermde natuur-gebieden onderzocht.

Gebiedsbescherming

Natura2000

Gezien het type werkzaamheden en de ligging van het projectgebied ten opzichte van de Natura 2000-gebieden zijn er geen negatieve effecten als oppervlakteverlies, versnippering, verontreiniging, verdroging, optische verstoring en verstoring door trilling, geluid en mechanische effecten. Aangezien vijf Natura 2000-gebieden zich op minder dan 10 km afstand van het projectgebied bevinden, is het mogelijk dat de ontwikkeling in een toename van het aantal verkeersbewegingen resulteert. Hierdoor kan er in de gebruiks-fase een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen van Natura 2000-gebieden plaatsvinden. Om de eventuele effecten van stikstofdepositie inzichtelijk te maken wordt aangeraden om een AERIUS-berekening uit te laten voeren.

AERIUS-berekening

Buro Ontwerp & Omgeving heeft onderzoek verricht naar de stikstofdepositie op nabijgelegen kwetsbare natuurgebieden ten gevolge van het gebruik van 21 woningen aan de Vogelenzangstraat te Eibergen.Het onderzoek is als Bijlage 9 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Uit de uitgevoerde effectbeoordeling stikstofdepositie blijkt dat het gebruik van 21 woningen aan de Vogelenzangstraat te Eibergen niet leidt tot een stikstofdepositie groter dan 0,00 mol/ha/jr op stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden van Natura 2000-gebieden. Met betrekking tot stikstofdepositie kan worden opgemerkt dat er geen vergunning van de Wet natuurbescherming nodig is om de ontwikkeling mogelijk te maken.

Gelders Natuurnetwerk en Groene Ontwikkelingszone

Het projectgebied ligt op circa 1,3 km afstand van de Groene Ontwikkelingszone (GO) en 980 meter van het Gelders Natuurnetwerk (GNN). Gezien de ligging buiten deze gebieden worden de kernkwaliteiten en ontwikkelingsdoelen van het GNN en de GO bij de werkzaamheden niet aangetast.

Soortenbescherming

Er zijn geen vaste rust- en verblijfplaatsen van strikt beschermde soorten geconstateerd. Het kan wel zijn dat er tijdens de werkzaamheden algemene diersoorten op de locatie voorkomen. Bij het uitvoeren Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.2.10 Verkeer en parkeren

Algemeen

Bij ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse.

Toetsing

Verkeer

Om de verkeersgeneratie te bepalen, is gebruik gemaakt van de kengetallen van het CROW. Bij de berekening van de verkeersgeneratie is voor de House2Start woningen uitgegaan van acht woningen in de categorie 'koop, appartement, goedkoop' in een weinig stedelijk gebied in de rest bebouwde kom. Per woning is er sprake van een toename van gemiddeld 5,6 verkeersbewegingen per dag. Dit betekent dat met de realisatie van voorliggend project (8 x 5,6 =) 44,8 verkeersbewegingen per dag extra tot stand komen.

Bij de berekening van de verkeersgeneratie voor de twee-aaneengebouwde woningen uitgegaan van zes woningen in de categorie 'koop, huis, twee-onder-een-kap' in een weinig stedelijk gebied in de rest bebouwde kom. Per woning is er sprake van een toename van gemiddeld 7,8 verkeersbewegingen per dag. Dit betekent dat met de realisatie van voorliggend project (6 x 7,8 =) 46,8 verkeersbewegingen per dag extra tot stand komen.

Tevens is voor de berekening van de verkeersgeneratie voor de rijwoningen uitgegaan van drie woningen in de categorie 'koop, huis, tussen/hoek' in een weinig stedelijk gebied in de rest bebouwde kom. Per woning is er sprake van een toename van gemiddeld 7,4 verkeersbewegingen per dag. Dit betekent dat met de realisatie van voorliggend project (3 x 7,4 =) 22,2 verkeersbewegingen per dag extra tot stand komen.

Voor de vrijstaande woningen is voor de berekening van de verkeersgeneratie uitgegaan van vier woningen in de categorie 'koop, huis, vrijstaand' in een weinig stedelijk gebied in de rest bebouwde kom. Per woning is er sprake van een toename van gemiddeld 8,2 verkeersbewegingen per dag. Dit betekent dat met de realisatie van voorliggend project (4 x 8,2 =) 32,8 verkeersbewegingen per dag extra tot stand komen.

In totaal is er dus een toename in verkeersbewegingen van 146,6 verkeersbewegingen per dag die extra tot stand komen.

De nieuwe woonbuurt wordt ontsloten op de Vogelenzangstraat, waarna de verkeersbewegingen worden verwerkt voor de wegen die direct aan sluiten op de Vogelenzangstraat, zoals de Groenloseweg. Deze wegen hebben voldoende capaciteit om de verkeersaantallen op te vangen.

Parkeren

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet.

Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van het document 'Parkeernormen' dat als Bijlage 1 is bijgevoegd bij de regels van dit bestemmingsplan. Bij de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van acht House2Start woningen met de functie 'Appartement' in de rest bebouwde kom. Hiervoor wordt een parkeernorm van gemiddeld 1,5 parkeerplaatsen per woning gehanteerd. De parkeerbehoefte voor deze woningen komt daarmee op 12 parkeerplaatsen.

Voor de overige woningen (aaneengebouwde en vrijstaande woningen) is uitgegaan van 13 woningen met de functie 'Woning dure sector' in de rest bebouwde kom. Hiervoor wordt een parkeernorm van gemiddeld 2,0 parkeerplaatsen per woning gehanteerd. De parkeerbehoefte voor deze woningen komt daarmee op 26 parkeerplaatsen.

In totaal bestaat er in het plangebied een parkeerbehoefte van 38 parkeerplaatsen die in de openbare en privé ruimte gerealiseerd kunnen worden.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.1.1 Wat is een bestemmingsplan

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft uit te oefenen. Dit houdt in dat:

• 1. de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en
• 2. de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (het overgangsrecht is hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van 'werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden' (omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden).

Een bestemmingsplan regelt derhalve het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen) en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

• het bebouwen van de gronden;
• het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden (aanleggen).

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals de Woningwet, de Erfgoedwet, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer en de bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van het ruimtelijke beleid.

4.1.2 Bestemmen, dubbelbestemmen en aanduiden

Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijhorende regel worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld:

• Via een dubbelbestemming
  Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één 'enkel' bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regel van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen.
• Via een aanduiding
  Een aanduiding is een teken op de verbeelding dat betrekking heeft op een vlak op die kaart. Via een aanduiding wordt in de regels 'iets' geregeld. Dat 'iets' kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben.

4.1.3 Hoofdstukindeling van de regels

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels
  In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).
• 2. Bestemmingsregels
  In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsbepalingen.
  
  Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen.
  
  Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsbepalingen ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo is een volledig beeld te verkrijgen van hetgeen is geregeld.
• 3. Algemene regels
  In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelregel, algemene gebruiksregels en algemene afwijkingsregels.
• 4. Overgangs- en slotregels
  In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

4.2.1 Bijzonderheden in dit bestemmingsplan

In dit bestemmingsplan zijn de bestemmingen 'Groen', 'Tuin', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Wonen' opgenomen.

Groen (Artikel 3)

Tussen het noordelijke, middelste en het zuidelijke deel van dit plangebied liggen vier kleine groenstroken. Om de verschillende delen van het plangebied door groen te onderscheiden, is de bestemming "Groen" opgenomen. Binnen deze bestemming zijn de bebouwingsmogelijkheden beperkt.

Tuin (Artikel 4)

De tuinen aan de voorzijde (en een deel van de zijkant) van de woningen zijn bestemd als 'Tuin'. Om de openheid aan de voorzijde van de woningen en het aanzien van de voorgevel van de woningen te behouden, is de bestemming "Tuin" opgenomen. Binnen deze bestemming zijn de bebouwingsmogelijkheden beperkt. Tevens is voorzien in een voorwaardelijke verplichting voor de instandhouding van een groene erfafscheiding in de vorm van beukenhagen op de perceelsgrens met een hoogte van 1 meter.

Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 5)

De locaties van de parkeerplaatsen aan de noordelijke kant en de doodlopende weg in het midden van het plangebied zijn bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor wegen, straten, pleinen en voet- en fietspaden, en parkeervoorzieningen. Tevens zijn de gronden bestemd voor bij de bestemming behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, werken, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, bermen, speelvoorzieningen, groenvoorzieningen en doeleinden van openbare nut.

Wonen (Artikel 6)

De woonpercelen zijn voorzien van de bestemming 'Wonen' (en de bestemming 'Tuin'). De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen en waterhuishouding. Tevens zijn gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, en werkzaamheden, tuinen, groenvoorzieningen, water, parkeervoorzieningen, ontsluitingspaden, speelvoorzieningen, verharding en doeleinden van openbare nut toegestaan. Er wordt onderscheid gemaakt in de volgende woningbouw categorieën, te weten: aaneengebouwd, twee-aaneengebouwd en vrijstaande woningen. De toegestane goot- en bouwhoogtes van de hoofdbebouwing wordt in de regels vermeld. Afwijkingen zijn op de kaart weergegeven.

De gronden aan de voorzijde (en zijkant) van de woningen zijn bestemd als Tuin, zodat deze gronden zoveel mogelijk onbebouwd blijven.

In de bestemming 'Wonen' is per cluster of vrijstaande woning een bouwvlak opgenomen. In dat bouwvlak mogen de hoofdgebouwen worden gebouwd (onder bepaalde voorwaarden). Buiten het bouwvlak mogen bouwen van aan- uit en bijgebouwen. De maatvoeringseisen van deze bouwwerken zijn opgenomen in de bouwregels.

4.2.2 Algemene regels

Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.